川崎市川崎区の不動産会社「センチュリー21平和開発」


センチュリー21 平和開発株式会社
不動産コラム


『窓の手すりが無くて、主婦が転落死!』

j0407170.jpg


『窓の手すりが無くて、主婦が転落死!』

《度重なる死亡事故!》 

 大規模な回収騒動となった石油ストーブ。死亡事故に至ったガス湯沸器や扇風機など、住宅設備の事故が後を絶ちません。メーカーが自主的に回収していますが、全ての製品の回収には相当な時間がかかっています。そこで通商産業省は'''消費生活用品安全法の改正'''を掲げました。

 この改正法の柱のひとつは'''「点検通知制度」'''です。ガス湯沸器やガス風呂釜、浴室乾燥機など、事故発生率の高い製品について、'''使用開始から10年を経た時点''''で所有者に点検を求めます。これは、法律施行後に販売される製品に適用するものですが、この点検がオーナー負担になる可能性があり、なにより、'''給湯器のような備え付けの設備の点検を怠り、事故が発生した場合、オーナー責任'''と認定されると指摘されています。

《窓の手すりが無くて、主婦が転落死!》

 同じ住宅設備でも”窓の手すり”の有無で責任が問われた事例をご紹介します。これは、アパートでの転落事故に関するもので、福岡高等裁判所で昨年3月に判例が出た事件です。築34年の2階建アパートの2階に住んでいた主婦が、洗濯物を干しているときに窓から転落して死亡しました。窓は、床から73cmの高さにある、いわゆる腰高窓で、窓の外に取り付けてあった金物に物干し竿を渡し、その竿に洗濯物を干していました。この事故に対して夫は「この窓に”手すり”がないことが建物の欠陥」と主張して、家主に損害賠償を請求しました。家主は「この窓の腰高は十分で”手すり”がなくても危なくないから、窓に欠陥はない」と反論しました。その点について、

 第一審の福岡地裁は、下記のような判断をしました。

《第一審の福岡地裁》

① アパートができて30年超えるが、これまで無事故であること。② 入居者から特に危険であるとの指摘もなかったこと。③ 主婦自身も入居後2年以上生活をし、洗濯物を干してきたがその間は無事故であったこと。などの理由により、この窓に欠陥はなかったとして、夫の請求を棄却しました。

 更に裁判は上告されましたが、福岡高裁の判断は下記のようなものでした。

《第二審福岡高裁の判断》

①窓の腰高は73cmあることから、それ自体は欠陥とはいえない。②しかし、この窓を洗濯物を干すために利用しており、しかも、物干し竿を置く金物が錆び付いて伸縮できなくなっていたから、身体を戸外に伸び出す姿勢を取ることになるので、一定の危険があることは否定できない。③そうであるならば、家主としては、この窓に手すりを備えるべきであった。として、家主の責任を認めました。その損害額については過失相殺(民法第722条・「被害者に過失があるときは、裁判所は損害賠償の額を定めるにあたり、これを考慮することができる」)により、90%の減額をすべきであるとして、家主の責任は、損害額の10%(約350万円)相当としました。

《過失責任の原則》

”過失責任の原則”として、「家主が所有物件」を賃貸することで利益を得ている以上、貸主に提供した物件の”安全性”についても配慮すべきであり、配慮を欠いた結果損害が発生した場合にはその損害を補填すべきである、という考えに基づいた判決ですが、厳しい判断だと思います。


投稿時間 : 2008年04月07日 14:54

速報!『更新料』は妥当。借主全面敗訴!

j0404952.jpg

速報!『更新料』は妥当。借主全面敗訴!

京都更新料返還訴訟の判決が京都地裁でありました。 池田光宏裁判長は'''「更新料は家賃の前払いで(本件では)契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」と述べ、借主の請求を棄却しました。


《裁判の概要》

 概要は平成12年8月、京都市北区の男性52歳は月額家賃4万5000円で賃貸借契約を結び、マンションに入居。契約書には「更新の可否を申し出ない限り(契約は)継続され更新料を支払う」とあり、男性は18年11月に転居するまで、5回にわたり合計50万円の更新料を支払った。会社員は家主に対し、すでに支払った更新料5回分(1年ごとに10万円の更新料特約)を返還せよとの請求の訴訟を起こした。


《その後の経過》

 更新料計50万円の返還を求める'''原告の借り主には『京都敷金・保証金弁護団』(16人)、被告の貸主には『貸主更新料弁護団』(12人)が結成され、激しく対立しました。
「更新料」の妥当性を争う訴訟の第1回口頭弁論は、8月7日京都地裁(池田光宏裁判長)で行われ、借主、貸主双方の代理人が意見」陳述をしました。

 借主側が「更新料支払い条項は不合理で、賃借人の利益を一方的に害して無効だ」と主張し、貸主側は「更新料は生活保護の扶助対象にもなっており、社会的に承認されていると反論して、全面的に争う展開をみせました。

 意見陳述で、借主側は「1年間で賃料の2ヶ月分を支払わせるのは暴利だ。消費者契約法は、たとえ契約に合意していても消費者の利益を一方的に害する条項は無効としており、被告の主張は同法の趣旨を理解していない」と述べました。

 貸主側は「借主は何の文句も言わずに5年間にわたって更新料を支払い、解約時に返還を求めている。約束は守るべき。消費者契約法は情報力や交渉力に格差がある場合に適用される。賃貸物件の分野では消費者の情報量は十分で、同法適用はなじまない」と訴えました。


《判決要旨》

<マンション更新料>過大でない…返還請求を棄却 京都地裁
1月30日11時51分配信 毎日新聞

 賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市の男性会社員(53)が貸主に、更新料5回分計50万円の返還を求めた訴訟の判決が30日、京都地裁であった。池田光宏裁判長は「更新料はいわば賃料の前払いで(本件では)契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」と述べ、請求を棄却した。男性側は大阪高裁に控訴した。

 判決によると、男性は00年8月、月額家賃4万5000円、更新料毎年10万円で左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。06年11月に退去するまで6回更新したうち、最後を除く5回、更新料を支払った。

 判決は「借り手は更新料を含めて物件を選択しており、契約前に更新料の金額について説明を受けている」と指摘。「契約が不測の損害、不利益をもたらすものではない」として、消費者の利益を一方的に害する条項を無効と定めた同法に反しないと結論付けた。

 男性は「更新料は賃料増額手続きの代わりに脱法的に始められたもので、借り手側が情報力、交渉力に劣るため維持されてきた」などと主張していた。

 更新料は全国で100万戸以上に設定されているとみられ、影響の大きさから、男性側が「京都敷金・保証金弁護団」、貸手側が「貸主更新料弁護団」を組織して正面から争っていた。【太田裕之】


経過を考えると、妥当な判決だと思います。


投稿時間 : 2008年03月26日 11:47

「更新料」裁判!

j0178586.jpg

「更新料」裁判!

 今、不動産業界で最も注目されている裁判です。紹介します。


概要

 平成19年4月13日の京都新聞夕刊に『「更新料は違法」提訴、京都の会社員、返還を求める』との記事が大きく掲載されました。52歳の会社員が家主に対し、すでに支払った更新料5回分(1年ごとに10万円の更新料特約)を返還せよとの請求の訴訟を起こしたとの記事でした。

 概要は平成12年8月、京都市北区の男性は月額家賃4万5000円で賃貸借契約を結び、マンションに入居。契約書には「更新の可否を申し出ない限り(契約は)継続され更新料を支払う」とあり、男性は18年11月に転居するまで、5回にわたり合計50万円の更新料を支払った。


その後経過

 賃貸物件の借主が1、2年ごとに貸主に支払う「更新料」の妥当性を争う訴訟の第1回口頭弁論が8月7日、京都地裁(池田光宏裁判長)で行われ、借主、貸主双方の代理人が意見」陳述をしました。

 借主側が「更新料支払い条項は不合理で、賃借人の利益を一方的に害して無効だ」と主張し、貸主側は「更新料は生活保護の扶助対象にもなっており、社会的に承認されている」と反論して、全面的に争う展開をみせました。

 訴訟は、京都市北区の男性が京都敷金・保証金弁護団(団長・野々山弁護士)を結成し、更新料制度の是非を問う訴訟に発展しました。

 意見陳述で、借主側は「1年間で賃料の2ヶ月分を支払わせるのは暴利だ。消費者契約法は、たとえ契約に合意していても消費者の利益を一方的に害する条項は無効としており、被告の主張は同法の趣旨を理解していない」と述べました。

 貸主側は「借主は何の文句も言わずに5年間にわたって更新料を支払い、解約時に返還を求めている。約束は守るべき。消費者契約法は情報力や交渉力に格差がある場合に適用される。賃貸物件の分野では消費者の情報量は十分で、同法適用はなじまない」と訴えました。

 貸主と借主がともに専門の弁護団を組んで行われる全面対決の第1ラウンドが始まったわけです。今後の展開に目が離せません。


貸主更新料弁護団の代表 田中弁護士の意見'''(全国賃貸住宅新聞2007.9.3より)
本件訴訟に対する根本的疑問

 貸主側として根本的な疑問があります。原告は、更新料の説明を受け自らの自由意志で契約をし、更新料の支払いを続け(しかも5回も)、入居している間、更新料の支払いにつて全く異議を述べずに賃借を続け、退去した半年後に支払った更新料の返還を請求すること自体、一般的の社会人のとるべき態度として常識的におかしいのではないかということです。

 他の例で言うならば、ホテルで食事をして食事代金を支払った後、半年後に、「サービス料は消費者契約法違反だから返せ。」と言っているのと同じなのではないかということです。約束には自己責任を伴うことが今回の訴訟では欠落しているとしか思えません。

 約束を守るということは、社会の基本原理であり、消費者保護と同等又はそれ以上に尊重されなければならないことです。被告側=貸主側は、現在の日本の消費者保護の流れの中で、行き過ぎた消費者保護は間違っているとの声を上げざるを得ません。

 被告側=貸主側としては、対等・適正・公正な賃貸借関係の確立を目指し、本件訴訟において被告側=貸主側の主張を十分に出し、裁判所に理解を求めていくことが必要だと考えています。


今後の予測 

 裁判の審議は少なくても、まだ、半年以上はかかると予想されています。一審で判決が出ても、どちらか敗訴した側が大阪高等裁判所に控訴することは必死です。また、大阪高等裁判所の判決が出ても、それに対して最高裁判所へ上告がなされると考えられます。そうなりますと、最終的に判決が確定するのは1年から2年後になると思われます。注目すべき訴訟です。


投稿時間 : 2008年03月25日 10:30

【ある「おばあさん」の孤独死】

【ある"おばあさん"の孤独死】~高齢化社会について考える~

gum13_ph08017-s.jpg

現在高齢化が急速に進む日本において、高齢者の方が
賃貸住宅を借りる場合、いろいろな問題が発生しています。

「保証人がいない」
「家賃が払えない」
「身元引き受け人がいない」

などです。

わたしが経験した「ある おばあさんの孤独死」についてお話します。

■2003年冬

ドアを開けると部屋の中はゴミの山。凄い悪臭がした。
しばらくたって廃棄業者がわたしを呼びに走ってきた。
わたしが部屋に入って、立ち止まると、業者がわたしの足元を指さした。

わたしは思わず『これ、脚?』とつぶやいた。
業者はうなずいたが、遺体の痛みが激しくてなんだかよく分からなかった。

 
2003年2月。3ヶ月間発見されず、孤独死した
あるおばあさん吉田さん(仮名)75歳の話。

吉田さんはわたしが建物を管理している、
家賃3万5千円の部屋に住んでいた。

吉田さんはあまり人付き合いが得意な女性ではなかった。

『親戚とはみんな縁を切ってやった!』
『旦那はろくでなしだから、追い払った!』等々。

また、頑固で話が非常に長いので、他の従業員は敬遠気味。
吉田さんの口癖は、

『あんた(長倉)はわたしの息子』

月一回家賃を持ってきて話をするのを楽しみにしていた。
立場上、わたしが話し相手をしたり、食事をしたりしていた。

しかし、2002年の夏ごろから身体の具合が悪くなり、
決められ日に家賃を持参できなくなりだした。
わたしが吉田さん宅を訪れると、訪れるたびに
部屋の中がゴミの山になっていく。

『一緒に片付けよう』といっても、『自分でやる!』といってきかない。

2002年12月、吉田さん宅を訪ねたら、
ゴミの山の中でうずくまっている。

『痛いよ!』と吉田さん。
『救急車を呼ぶから病院へいこう!』と
わたしがいっても、吉田さんは
『人の世話にはなりたくない!』との一点張り。

心配して、勝手に救急車を呼んでみたものの
『余計のお世話だ。病院なんかに行きたくない!』と
いって救急車を返してしまう。

救急車も吉田さんの承諾がなければ、
本人の意思に反して強制的に乗せることはできないとのこと。

2003年1月、心配になったので年明け早々吉田さん宅を
訪ねたが応答がない。心配になって鍵を開けて中をのぞいてみたが
人の気配がまったくない。

部屋の中はゴミだらけ、異臭が凄い。

あんなに身体が動かなかったのだから、どこへも行けるわけがない。
不思議だ。その後も数回訪問しが、人気はまったくない。

家賃も3ヶ月滞納していたので、吉田さんが縁を切ったと言っていた、
妹さんに連絡をした。

妹さんいわく『年末に心配して吉田さんを訪ねたが、
”お前なんか帰れ!”』といわれ、もう姉とは関わりたくないとのこと。

しかし、わたしは妹さんを説得して、部屋の明け渡しをお願いした。
妹さんとその娘さんの立会いで2003年2月、廃棄業者を
呼んで部屋の片付けをおこなった。

そして、吉田さんはゴミの山の中で、腐乱死体で発見された。
室内で死亡した場合、警察へ通報し、現場検証、事情聴取、
検死と一連のことが終わるまで、部屋の中には入れない。

数日後、『葬式も終わり、部屋の中を片付けたい』と
妹さんから連絡があり、一緒に吉田さんの遺品の整理をした。
吉田さんのものはほとんどゴミとして棄てられた。

わたしが鏡台のなかを整理していると、写真が数枚でてきた。
吉田さんの『結婚式の写真』。『幼い頃の家族との写真』だった。

自分が一番幸せだった頃。
自分が一番輝いていた頃。
自分が一番可愛かった頃。

そんな想い出を、鏡台の奥に大切にそっとしまってあった。

『吉田さん。あんなに強がりばかりいってても、別れた旦那さんや
 妹さんが本当は恋しかったんだね。』

『写真どうしますか?』とたずねると、『捨てて下さい』と妹さん。
なんだか哀しくなって涙がでた。

あれから3年の歳月がたった。
最後に会った3年前の12月、救急車を返した後、
吉田さんはわたしの顔をみて照れくさそうに微笑んだ。
あの笑顔を今でも想い出す。

不動産の仕事をしていると、日々トラブルの連続だ。
数年に一回は、誰にも見守られず、寂しく部屋のなかで
人生を終わる日がいる。

いつも思うことは、

”もっと人を頼りにすればいいのに”
”そんなに片意地をはって生きなくてもいいのに”

と思うことが多い。

人それぞれ、長い人生、理由はいろいろあるだろう。
家族や親戚がいるのに、縁が切れてしまった人がなんと多いことか?
もう少し上手に人生を生きられなかったのか?

いつも自分自身の『生き方』『死に方』を見つめなおす機会になる。


投稿時間 : 2007年08月10日 17:55

交通事故の悲劇 ~わたしの体験より~

mil86070-s.jpg

1982年5月13日、わたしの父は、羽田空港の
勤務先に向かうため、いつものように9時過ぎに自宅を出ました。

母によりますと、父はその日、前日に自分で買い求めた
白いスニーカーを履いて自宅を出たそうです。

父が自分自身で使用するものを自ら購入することは珍しく、
今日は珍しいことをするなと母は思ったそうです。
その日、母もいつもとは違い、普段は見送らない父のうしろ姿を、
視界から消えるまで見送ったそうです。

父にはきっと「今日は」楽しい日になるはずでした。
しかし、その30分後,父は二度と帰らぬ人となりました。

父は勤務先前方の横断歩道を渡ろうとした時、
左側の首都高速道路より、一般道へ降りてきた乗用車にはねられ、
約20m空中に舞い上がり死亡しました。ほぼ即死の状態でした。

父にはまったく過失がなかったため、
加害者の当時22歳の青年は業務上過失致死傷の罪状で、
禁固2年の刑を受け交通刑務所に服役しました。

交通事故は被害者はもちろんのこと、
加害者も巻き込み大きな悲劇を生み出します。

今でも父が死亡した一報が、わたしの勤務先に
入った時のことを鮮明に覚えています。

事故当時、わたしは既に社会人として建設会社に勤務しており、
長野県八ヶ岳の工事現場で現場監督の仕事をしていました。

確かお昼前、悲痛な声で祖母より

「連治(わたしです)!お父さんが死んじゃったんだよ・・・!
お願いだから早く帰って来ておくれよ!!」

と電話が入りました。

祖母にとって自分自身の息子が、自分より先にこの世から
去ってしまったことの、精神的な落胆は計り知れないぐらい大きなものでした。 

自宅へ戻った時には、父は頭部の出血を止めるために、
頭を包帯でぐるぐる巻きにされていました。

母は、わたしの顔を見るなり

「連治・・・。人って簡単に死んじゃうんだね・・・」

と寂しそうにポツリと言いました。

 『父は空中を舞っていた数秒間、いったい何を想っていたのか?』

この事故により、わたしは父を失い、母は夫を失い、
祖母は息子を失い、そして加害者の青年はきらめく様な
青春時代を失いました。


投稿時間 : 2007年08月10日 17:45

カテゴリー
最近のエントリー
Copyright c 2006 平和開発株式会社 Corporation All rights reserved.