【マンションという建物の価値を考える その１】
～成功した！不動産投資！編～
私のお客様鈴木康雄（仮名）さんは、
１９８０年東京の大田区にセントラルマンション（仮称）
１０２号室（3LDK 70㎡）を１８５０万円で購入しました。
当初、鈴木さんはセントラルマンションに住み、
東京の会社へ通勤をしていました。
しかし、３年後、長野県へ転勤になったため、
知り合いの不動産会社に入居者の斡旋を依頼して、
Ａさんに家賃１６万円でセントラルマンションを賃貸しました。
そして、数年後、あのバブル景気が始まります。
ピーク時の１９８９年には、なんと６０００万円まで
値上がりをしました。しかし、手堅い鈴木さんは
家賃収入も順調に入ってきていた為、
セントラルマンションを売却せず、所有し続けることにしました。
やがて、翌年１９９０年バブルが弾けます。
ご承知の通り不動産価格は急落しました。
また、順調に入っていた家賃にも問題が生じ始めました。
８年前に入居した借主のＢさんが、
２０００年頃から家賃を滞納し始め、
その合計が２００万円に達してしまったからです。
当初、鈴木さんはＢさんを紹介した
不動産会社が倒産してしまった為、
鈴木さん自らＢさんと立ち退き交渉をしていましたが、
全く進展がありませんでした。
その時初めて鈴木さんはセントラルマンションの
売却を検討しました。しかし、家賃を２００万円も滞納
している入居者がいるマンションを
購入する人などいませんでした。
そして、２００４年、鈴木さんは私の事務所に
相談にいらっしゃいました。私は鈴木さんのお話を
お聞きしたとき、過去の経験からかなり
難しい案件だと思いました。
なぜならば、入居者のＢさん（女性）はご主人と離婚し、
現在収入は無く、また、体調を崩し、入退院を繰り返し
ているとの事でした。さらに、離婚したご主人を含め、
連絡をとれる身内の方もほとんどいないという状態でした。
Ｂさんに退去してもらうにしても、
引越し先を見つけることが大変困難と思われたからです。
結果を申し上げますと、私はＢさんと交渉し、
約３ヶ月後に退去していただきました。
（どの様に退去してもらったかの詳細は今回省きます）
私は、Ｂさんの退去後、直ぐにセントラルマンションの
売却を鈴木さんから依頼されました。
そして、２００５年５月に１９００万円で売却することが
出来ました。最終的には、滞納家賃２００万円を
差し引いても、鈴木さんは約２０年間で３４００万円の
家賃収入を得ることが出来ました｡
その後、鈴木さんは売却代金１９００万円で、
約１０％の運用益が望める、中古ワンルームマンション
を３物件購入し現在に至っております。
尚、鈴木さんの購入した投資用マンションは、
最近の不動産価格の上昇により、ここ一年余りの間に
２０％程度値上がりしています。
さて、皆さんは以上の話を聞いて、どの様な感想を
お持ちになったでしょうか？私は、以上の事から
不動産の価値を考える場合の
３つの重要なヒントがあると思います。
まず、第一は、建築年数が２５年のマンションが、
新築時価格（１８５０万円）を上回る、１９００万円で
売却出来たとうい事実です。
現在の不動産を取り巻く環境を考えると、
１９８０年に購入したマンションを、２５年後に取得した価格を
上回る金額で売却する事は、ビンテージマンションといわれる
一部のマンションを除けば、不可能に近いのではないでしょか。
セントラルマンションが可能であったのは、
ずばり、「立地」でした。立地がマンションの価値
を決める場合の重要な要素になると言う事です。
第二は、建物の「管理」です。セントラルマンションは
管理組合の意識がとても高いマンションでした。
大規模修繕も適切な時期にしっかりなされ、
築年数を感じさせない、エントランス周りや
外観を保っていました。
また、いち早くペット愛好者対象のペットクラブを作り、
管理規約でしっかり運営するなど、管理組合
のコミュニティーがしっかり形成されていました。
まさに、「マンションは管理を買え」の言葉通りの
マンションでした。
そして、第三は、現在、不動産投資がブームに
なっていますが、家賃が確実に入らなければ大変
な事になるということです。
セントラルマンションは投資物件として購入した
わけではありませんが、今回は幸運にも恵まれ、
短期間で入居者を退去させる事が出来ました。
もし、裁判になり、強制執行でもするような事になれば、
多大な時間と、金銭的な負担を鈴木さんは負わなけれ
ばなりませんでした。
東京では不動産に関しては、ミニバブルと言われるほど
不動産投資が過熱しています。特にＪリートなどの
不動産投資信託などは完全にバブルに近い状態に
なっています。個人投資家の方は、バブル時を振り
返り、冷静な投資判断が必要な時期にきていると思います。
以上、鈴木さんのお話を参考に不動産の価値について、
私なりにお話をしてまいりました。なお、今後
数年は、マンションの大量供給は続くと思われます。
私は、ご自分の不動産価値の目減りを防ぎ、
資産価値を維持して行く為に、今、何をする事が必要かを、
改めて考える時期に来ていると思います。
【補足】
バブルのピーク時に鈴木さんが６０００万円で
セントラルマンションを売却していたら、
どの様な結果になっていたでしょうか？
バブル時、不動産を売却して利益を得た人は、
殆どまた不動産や株・絵画などに再投資しました。
その時代不動産や株に投資せず、
現金で資産を持っている事は、無能な人がする事
だと言われていました。
その後、バブル経済が崩壊し、結果として、
再投資に成功した人は一割もいなかったと思います。
鈴木さんがセントラルマンションを売却し、
再投資をした場合、どのような再投資を選択したかは
分かりませんが、私は、バブル時に売却しなかった事は
賢い選択だったと思っています。
