【マンションという建物の価値を考える その２】
～失敗した！不動産投資！編～
ある投資用ワンルームマンションの話です。
フォレストパレス（仮称）は１９８８年に分譲され、
今年で築１７年になります。
私の知り合いの黒沢実男（仮名）さんは
フォレストパレス３０２号室を、新築時に
２３００万円で購入しました。
そして、黒沢さんはフォレストパレスを月額家賃６万２千円
前後で１７年間賃貸をしていました。（家賃収入から諸経費を
引いた収入の合計は、１７年間で約１０００万円になります）
多少の空室期間はあったものの、家賃はほぼ安定して、
定期的に入ってきていました。
その為、建物の管理には無関心でしたので、管理組合の総会にも、
過去１７年間一度も出席した事がありませんでした。
しかし、最近は、不動産市場を取り巻く環境の変化で、
家賃の相場も下がり始め、専有部分のメンテナンス費用も
結構かかる様になり、自分のマンションの資産価値を、
今後どの様に維持して行けば良いのか、
黒沢さんは真剣に考え始めていました。
そんな折、２００５年４月に管理会社から、
総会の招集案内が届きました。内容は理事長の選出、
および建物の大規模修繕工事が主な議題でした。
黒沢さんは初めて、管理組合総会に出席することにしました。
総会に出席して、黒沢さんは大変な驚きを受けました。
最近の１２年間は理事長を引き受ける人がおらず、また、
総会への出席者も一人も無く、実質的な総会が
開かれたことが一度も無いと言うことでした。
また、今回実施する大規模修繕工事により、
修繕積立金は底を尽き、０円になってしまうとの事でした。
修繕積立金がなくなるという事は、もし緊急の修繕が
発生した場合、各所有者から一時金を、数十万円
徴収しなければならない事を意味します。
黒沢さんにとって、最近は、諸経費の出費がかさみ、家賃も下がり、
収益が悪化している現在、さらに一時金として数十万円の
出費は大きな痛手です。
また、管理費の額も通常のマンションの２倍近くでかなり
割高であることがわかりました。更に、フォレストパレスを
見に行ったところ、エントランスはゴミだらけ、また、
コンクリートには大きなひび割れが発生し、
鉄筋のサビが外壁まで流れ出ている、というひどい状態でした。
そこで、黒沢さんは自分が理事長になり、
自分自身で管理を見直そうと決心しました。
まず、黒沢さんは、他の所有者の方に連絡をとり、
現状フォレストパレスが大変な状況になっている事を訴え、
臨時総会の出席をお願いしました。黒沢さんの呼びかけに
応えて数人の方々が集まり、臨時総会が開かれ、
熱心な議論が交わされました。
所有者の意識が変わりますと、管理会社の態度も
ガラリと変わりました。管理組合と、管理会社との間
に緊張感が生まれ、管理費の見直しに消極的だった
管理会社は、管理費の３０％の削減に応じました。
また、大規模修繕工事の金額も１５％削減できることになりました。
この黒沢さんの行動から学ぶことは、自分の資産は
自分で守るという意識がいかに大切かという事です。
管理会社を責めるのは簡単ですが、全てを管理会社にまかせ、
無関心であった所有者の方に最大の問題があります。
マンションは管理次第です。最近、マンション購入者は
マンションを終の棲家と考え、管理に関して大変な興味を
持っております。管理はご自身の意識を変えることによって、
劇的に変わります。
是非、管理組合の運営に積極的にかかわり、
ご自身の大切な資産を守ってください。
補足
現在フォレストパレスを売却した場合、４５０万円程度と思われます。
（実に、下落率は８０％になります。）
管理組合が今後、管理の見直しに積極的に関わることにより、１００万円程度の価格アップは可能で
す。しかし、１７年間、「管理に無関心であった」つけは大きく、資産価値を大幅に回復すること
は、もやは手遅れと思います。
