tag:www.c21heiwa.com,2008:/blog//1 2008-04-07T07:13:23Z Movable Type 3.35 tag:www.c21heiwa.com,2008:/blog//1.62 2008-04-07T05:54:35Z 2008-04-07T07:13:23Z

『窓の手すりが無くて、主婦が転落死！』 《度重なる死亡事故！》　 　大規模な回...

『窓の手すりが無くて、主婦が転落死！』 《度重なる死亡事故！》　 　大規模な回収騒動となった石油ストーブ。死亡事故に至ったガス湯沸器や扇風機など、住宅設備の事故が後を絶ちません。メーカーが自主的に回収していますが、全ての製品の回収には相当な時間がかかっています。そこで通商産業省は'''消費生活用品安全法の改正'''を掲げました。 　この改正法の柱のひとつは'''「点検通知制度」'''です。ガス湯沸器やガス風呂釜、浴室乾燥機など、事故発生率の高い製品について、'''使用開始から１０年を経た時点''''で所有者に点検を求めます。これは、法律施行後に販売される製品に適用するものですが、この点検がオーナー負担になる可能性があり、なにより、'''給湯器のような備え付けの設備の点検を怠り、事故が発生した場合、オーナー責任'''と認定されると指摘されています。 《窓の手すりが無くて、主婦が転落死！》 　同じ住宅設備でも”窓の手すり”の有無で責任が問われた事例をご紹介します。これは、アパートでの転落事故に関するもので、福岡高等裁判所で昨年３月に判例が出た事件です。築３４年の２階建アパートの２階に住んでいた主婦が、洗濯物を干しているときに窓から転落して死亡しました。窓は、床から７３ｃｍの高さにある、いわゆる腰高窓で、窓の外に取り付けてあった金物に物干し竿を渡し、その竿に洗濯物を干していました。この事故に対して夫は「この窓に”手すり”がないことが建物の欠陥」と主張して、家主に損害賠償を請求しました。家主は「この窓の腰高は十分で”手すり”がなくても危なくないから、窓に欠陥はない」と反論しました。その点について、 　第一審の福岡地裁は、下記のような判断をしました。 《第一審の福岡地裁》 ①　アパートができて３０年超えるが、これまで無事故であること。②　入居者から特に危険であるとの指摘もなかったこと。③　主婦自身も入居後２年以上生活をし、洗濯物を干してきたがその間は無事故であったこと。などの理由により、この窓に欠陥はなかったとして、夫の請求を棄却しました。 　更に裁判は上告されましたが、福岡高裁の判断は下記のようなものでした。 《第二審福岡高裁の判断》 ①窓の腰高は７３ｃｍあることから、それ自体は欠陥とはいえない。②しかし、この窓を洗濯物を干すために利用しており、しかも、物干し竿を置く金物が錆び付いて伸縮できなくなっていたから、身体を戸外に伸び出す姿勢を取ることになるので、一定の危険があることは否定できない。③そうであるならば、家主としては、この窓に手すりを備えるべきであった。として、家主の責任を認めました。その損害額については過失相殺（民法第722条・「被害者に過失があるときは、裁判所は損害賠償の額を定めるにあたり、これを考慮することができる」）により、90％の減額をすべきであるとして、家主の責任は、損害額の10％（約３５０万円）相当としました。 《過失責任の原則》 ”過失責任の原則”として、「家主が所有物件」を賃貸することで利益を得ている以上、貸主に提供した物件の”安全性”についても配慮すべきであり、配慮を欠いた結果損害が発生した場合にはその損害を補填すべきである、という考えに基づいた判決ですが、厳しい判断だと思います。]]> tag:www.c21heiwa.com,2008:/blog//1.58 2008-03-26T02:47:55Z 2008-03-26T02:54:23Z

速報！『更新料』は妥当。借主全面敗訴！ 京都更新料返還訴訟の判決が京都地裁であ...

速報！『更新料』は妥当。借主全面敗訴！ 京都更新料返還訴訟の判決が京都地裁でありました。　池田光宏裁判長は'''「更新料は家賃の前払いで（本件では）契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」と述べ、借主の請求を棄却しました。 《裁判の概要》 　概要は平成１２年８月、京都市北区の男性５２歳は月額家賃４万５０００円で賃貸借契約を結び、マンションに入居。契約書には「更新の可否を申し出ない限り（契約は）継続され更新料を支払う」とあり、男性は１８年１１月に転居するまで、５回にわたり合計５０万円の更新料を支払った。会社員は家主に対し、すでに支払った更新料５回分（１年ごとに１０万円の更新料特約）を返還せよとの請求の訴訟を起こした。 《その後の経過》 　更新料計５０万円の返還を求める'''原告の借り主には『京都敷金・保証金弁護団』（１６人）、被告の貸主には『貸主更新料弁護団』（１２人）が結成され、激しく対立しました。 「更新料」の妥当性を争う訴訟の第１回口頭弁論は、８月７日京都地裁（池田光宏裁判長）で行われ、借主、貸主双方の代理人が意見」陳述をしました。 　借主側が「更新料支払い条項は不合理で、賃借人の利益を一方的に害して無効だ」と主張し、貸主側は「更新料は生活保護の扶助対象にもなっており、社会的に承認されていると反論して、全面的に争う展開をみせました。 　意見陳述で、借主側は「１年間で賃料の２ヶ月分を支払わせるのは暴利だ。消費者契約法は、たとえ契約に合意していても消費者の利益を一方的に害する条項は無効としており、被告の主張は同法の趣旨を理解していない」と述べました。 　貸主側は「借主は何の文句も言わずに５年間にわたって更新料を支払い、解約時に返還を求めている。約束は守るべき。消費者契約法は情報力や交渉力に格差がある場合に適用される。賃貸物件の分野では消費者の情報量は十分で、同法適用はなじまない」と訴えました。 《判決要旨》 ＜マンション更新料＞過大でない…返還請求を棄却　京都地裁 1月30日11時51分配信 毎日新聞 　賃貸マンションの更新料は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市の男性会社員（５３）が貸主に、更新料５回分計５０万円の返還を求めた訴訟の判決が３０日、京都地裁であった。池田光宏裁判長は「更新料はいわば賃料の前払いで（本件では）契約期間や家賃に照らし過大でなく、消費者の利益を一方的に害するものとはいえない」と述べ、請求を棄却した。男性側は大阪高裁に控訴した。 　判決によると、男性は００年８月、月額家賃４万５０００円、更新料毎年１０万円で左京区のマンションを借りる契約を貸主と締結。０６年１１月に退去するまで６回更新したうち、最後を除く５回、更新料を支払った。 　判決は「借り手は更新料を含めて物件を選択しており、契約前に更新料の金額について説明を受けている」と指摘。「契約が不測の損害、不利益をもたらすものではない」として、消費者の利益を一方的に害する条項を無効と定めた同法に反しないと結論付けた。 　男性は「更新料は賃料増額手続きの代わりに脱法的に始められたもので、借り手側が情報力、交渉力に劣るため維持されてきた」などと主張していた。 　更新料は全国で１００万戸以上に設定されているとみられ、影響の大きさから、男性側が「京都敷金・保証金弁護団」、貸手側が「貸主更新料弁護団」を組織して正面から争っていた。【太田裕之】 経過を考えると、妥当な判決だと思います。]]> tag:www.c21heiwa.com,2008:/blog//1.56 2008-03-25T01:30:19Z 2008-03-26T02:30:54Z

「更新料」裁判！ 　今、不動産業界で最も注目されている裁判です。紹介します。 ...

「更新料」裁判！ 　今、不動産業界で最も注目されている裁判です。紹介します。 概要 　平成１９年４月１３日の京都新聞夕刊に『「更新料は違法」提訴、京都の会社員、返還を求める』との記事が大きく掲載されました。５２歳の会社員が家主に対し、すでに支払った更新料５回分（１年ごとに１０万円の更新料特約）を返還せよとの請求の訴訟を起こしたとの記事でした。 　概要は平成１２年８月、京都市北区の男性は月額家賃４万５０００円で賃貸借契約を結び、マンションに入居。契約書には「更新の可否を申し出ない限り（契約は）継続され更新料を支払う」とあり、男性は１８年１１月に転居するまで、５回にわたり合計５０万円の更新料を支払った。 その後経過 　賃貸物件の借主が１、２年ごとに貸主に支払う「更新料」の妥当性を争う訴訟の第１回口頭弁論が８月７日、京都地裁（池田光宏裁判長）で行われ、借主、貸主双方の代理人が意見」陳述をしました。 　借主側が「更新料支払い条項は不合理で、賃借人の利益を一方的に害して無効だ」と主張し、貸主側は「更新料は生活保護の扶助対象にもなっており、社会的に承認されている」と反論して、全面的に争う展開をみせました。 　訴訟は、京都市北区の男性が京都敷金・保証金弁護団（団長・野々山弁護士）を結成し、更新料制度の是非を問う訴訟に発展しました。 　意見陳述で、借主側は「１年間で賃料の２ヶ月分を支払わせるのは暴利だ。消費者契約法は、たとえ契約に合意していても消費者の利益を一方的に害する条項は無効としており、被告の主張は同法の趣旨を理解していない」と述べました。 　貸主側は「借主は何の文句も言わずに５年間にわたって更新料を支払い、解約時に返還を求めている。約束は守るべき。消費者契約法は情報力や交渉力に格差がある場合に適用される。賃貸物件の分野では消費者の情報量は十分で、同法適用はなじまない」と訴えました。 　貸主と借主がともに専門の弁護団を組んで行われる全面対決の第１ラウンドが始まったわけです。今後の展開に目が離せません。 貸主更新料弁護団の代表　田中弁護士の意見'''（全国賃貸住宅新聞2007．9.3より） 本件訴訟に対する根本的疑問 　貸主側として根本的な疑問があります。原告は、更新料の説明を受け自らの自由意志で契約をし、更新料の支払いを続け（しかも５回も）、入居している間、更新料の支払いにつて全く異議を述べずに賃借を続け、退去した半年後に支払った更新料の返還を請求すること自体、一般的の社会人のとるべき態度として常識的におかしいのではないかということです。 　他の例で言うならば、ホテルで食事をして食事代金を支払った後、半年後に、「サービス料は消費者契約法違反だから返せ。」と言っているのと同じなのではないかということです。約束には自己責任を伴うことが今回の訴訟では欠落しているとしか思えません。 　約束を守るということは、社会の基本原理であり、消費者保護と同等又はそれ以上に尊重されなければならないことです。被告側＝貸主側は、現在の日本の消費者保護の流れの中で、行き過ぎた消費者保護は間違っているとの声を上げざるを得ません。 　被告側＝貸主側としては、対等・適正・公正な賃貸借関係の確立を目指し、本件訴訟において被告側＝貸主側の主張を十分に出し、裁判所に理解を求めていくことが必要だと考えています。 今後の予測　 　裁判の審議は少なくても、まだ、半年以上はかかると予想されています。一審で判決が出ても、どちらか敗訴した側が大阪高等裁判所に控訴することは必死です。また、大阪高等裁判所の判決が出ても、それに対して最高裁判所へ上告がなされると考えられます。そうなりますと、最終的に判決が確定するのは１年から２年後になると思われます。注目すべき訴訟です。 ]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.53 2007-08-10T08:55:53Z 2007-08-10T10:23:35Z

【ある"おばあさん"の孤独死】〓高齢化社会について考える〓 現在高齢化が急速に進...

【ある"おばあさん"の孤独死】～高齢化社会について考える～ 現在高齢化が急速に進む日本において、高齢者の方が 賃貸住宅を借りる場合、いろいろな問題が発生しています。 「保証人がいない」 「家賃が払えない」 「身元引き受け人がいない」 などです。 わたしが経験した「ある おばあさんの孤独死」についてお話します。 ■２００３年冬 ドアを開けると部屋の中はゴミの山。凄い悪臭がした。 しばらくたって廃棄業者がわたしを呼びに走ってきた。 わたしが部屋に入って、立ち止まると、業者がわたしの足元を指さした。 わたしは思わず『これ、脚？』とつぶやいた。 業者はうなずいたが、遺体の痛みが激しくてなんだかよく分からなかった。 　 ２００３年２月。３ヶ月間発見されず、孤独死した あるおばあさん吉田さん（仮名）７５歳の話。 吉田さんはわたしが建物を管理している、 家賃３万５千円の部屋に住んでいた。 吉田さんはあまり人付き合いが得意な女性ではなかった。 『親戚とはみんな縁を切ってやった！』 『旦那はろくでなしだから、追い払った！』等々。 また、頑固で話が非常に長いので、他の従業員は敬遠気味。 吉田さんの口癖は、 『あんた（長倉）はわたしの息子』 月一回家賃を持ってきて話をするのを楽しみにしていた。 立場上、わたしが話し相手をしたり、食事をしたりしていた。 しかし、２００２年の夏ごろから身体の具合が悪くなり、 決められ日に家賃を持参できなくなりだした。 わたしが吉田さん宅を訪れると、訪れるたびに 部屋の中がゴミの山になっていく。 『一緒に片付けよう』といっても、『自分でやる！』といってきかない。 ２００２年１２月、吉田さん宅を訪ねたら、 ゴミの山の中でうずくまっている。 『痛いよ！』と吉田さん。 『救急車を呼ぶから病院へいこう！』と わたしがいっても、吉田さんは 『人の世話にはなりたくない！』との一点張り。 心配して、勝手に救急車を呼んでみたものの 『余計のお世話だ。病院なんかに行きたくない！』と いって救急車を返してしまう。 救急車も吉田さんの承諾がなければ、 本人の意思に反して強制的に乗せることはできないとのこと。 ２００３年１月、心配になったので年明け早々吉田さん宅を 訪ねたが応答がない。心配になって鍵を開けて中をのぞいてみたが 人の気配がまったくない。 部屋の中はゴミだらけ、異臭が凄い。 あんなに身体が動かなかったのだから、どこへも行けるわけがない。 不思議だ。その後も数回訪問しが、人気はまったくない。 家賃も３ヶ月滞納していたので、吉田さんが縁を切ったと言っていた、 妹さんに連絡をした。 妹さんいわく『年末に心配して吉田さんを訪ねたが、 ”お前なんか帰れ！”』といわれ、もう姉とは関わりたくないとのこと。 しかし、わたしは妹さんを説得して、部屋の明け渡しをお願いした。 妹さんとその娘さんの立会いで２００３年２月、廃棄業者を 呼んで部屋の片付けをおこなった。 そして、吉田さんはゴミの山の中で、腐乱死体で発見された。 室内で死亡した場合、警察へ通報し、現場検証、事情聴取、 検死と一連のことが終わるまで、部屋の中には入れない。 数日後、『葬式も終わり、部屋の中を片付けたい』と 妹さんから連絡があり、一緒に吉田さんの遺品の整理をした。 吉田さんのものはほとんどゴミとして棄てられた。 わたしが鏡台のなかを整理していると、写真が数枚でてきた。 吉田さんの『結婚式の写真』。『幼い頃の家族との写真』だった。 自分が一番幸せだった頃。 自分が一番輝いていた頃。 自分が一番可愛かった頃。 そんな想い出を、鏡台の奥に大切にそっとしまってあった。 『吉田さん。あんなに強がりばかりいってても、別れた旦那さんや 　妹さんが本当は恋しかったんだね。』 『写真どうしますか？』とたずねると、『捨てて下さい』と妹さん。 なんだか哀しくなって涙がでた。 あれから３年の歳月がたった。 最後に会った３年前の１２月、救急車を返した後、 吉田さんはわたしの顔をみて照れくさそうに微笑んだ。 あの笑顔を今でも想い出す。 不動産の仕事をしていると、日々トラブルの連続だ。 数年に一回は、誰にも見守られず、寂しく部屋のなかで 人生を終わる日がいる。 いつも思うことは、 ”もっと人を頼りにすればいいのに” ”そんなに片意地をはって生きなくてもいいのに” と思うことが多い。 人それぞれ、長い人生、理由はいろいろあるだろう。 家族や親戚がいるのに、縁が切れてしまった人がなんと多いことか？ もう少し上手に人生を生きられなかったのか？ いつも自分自身の『生き方』『死に方』を見つめなおす機会になる。]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.52 2007-08-10T08:45:10Z 2007-08-10T08:51:01Z

１９８２年５月１３日、わたしの父は、羽田空港の 勤務先に向かうため、いつものよ...

１９８２年５月１３日、わたしの父は、羽田空港の 勤務先に向かうため、いつものように９時過ぎに自宅を出ました。 母によりますと､父はその日、前日に自分で買い求めた 白いスニーカーを履いて自宅を出たそうです。 父が自分自身で使用するものを自ら購入することは珍しく、 今日は珍しいことをするなと母は思ったそうです。 その日、母もいつもとは違い、普段は見送らない父のうしろ姿を、 視界から消えるまで見送ったそうです。 父にはきっと「今日は」楽しい日になるはずでした。 しかし、その３０分後,父は二度と帰らぬ人となりました。 父は勤務先前方の横断歩道を渡ろうとした時、 左側の首都高速道路より、一般道へ降りてきた乗用車にはねられ、 約２０ｍ空中に舞い上がり死亡しました。ほぼ即死の状態でした。 父にはまったく過失がなかったため、 加害者の当時２２歳の青年は業務上過失致死傷の罪状で、 禁固２年の刑を受け交通刑務所に服役しました。 交通事故は被害者はもちろんのこと、 加害者も巻き込み大きな悲劇を生み出します。 今でも父が死亡した一報が、わたしの勤務先に 入った時のことを鮮明に覚えています。 事故当時、わたしは既に社会人として建設会社に勤務しており、 長野県八ヶ岳の工事現場で現場監督の仕事をしていました。 確かお昼前、悲痛な声で祖母より 「連治（わたしです）！お父さんが死んじゃったんだよ･･･！ お願いだから早く帰って来ておくれよ！!」 と電話が入りました。 祖母にとって自分自身の息子が、自分より先にこの世から 去ってしまったことの、精神的な落胆は計り知れないぐらい大きなものでした。　 自宅へ戻った時には、父は頭部の出血を止めるために、 頭を包帯でぐるぐる巻きにされていました。 母は、わたしの顔を見るなり 「連治･･･。人って簡単に死んじゃうんだね･･･｣ と寂しそうにポツリと言いました。 　『父は空中を舞っていた数秒間、いったい何を想っていたのか？』 この事故により、わたしは父を失い、母は夫を失い、 祖母は息子を失い、そして加害者の青年はきらめく様な 青春時代を失いました。]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.51 2007-08-10T08:23:12Z 2007-08-10T08:42:44Z

差別問題　〓入居差別問題〓 私の仕事における重要なテーマに 『差別のない社会を目...

差別問題　～入居差別問題～ 私の仕事における重要なテーマに 『差別のない社会を目指す』があります。 きっかけは、今回お話する、2001年に起きた入居差別事件でした。 社会に蔓延する、 『差別（人種・障害者・職業・性）やいじめの本質は何か？』 を真剣に考え、また、 『同じ人間でさえ、分かり合うことが如何に難しか』を まさに自分の肌で感じた、私の人生で一番貴重な３年半でした。 ■概略■ 在日韓国人（三世）女性キムさん（仮名）は2001年11月私の会社に来店し、 東京の不動産業者Ｂ不動産が管理する私の地元川崎市の「Ｄマンション」の 賃貸借の契約を希望しました。 しかし、翌日、Ｂ不動産に外国籍であることを理由に入居を断られました。 キムさんから相談を受けた『かながわみんとうれん』（民族差別と闘う 神奈川連絡協議会）はキムさんの代理人として、私の会社に話し合いに 応じるように申し入れました。 川崎市（市民局　人権・男女共同参画室）を窓口として2002年1月から 2005年5月までの計20回にわたり話し合いを行いました。 そして、2005年5月当社と『かながわみんとうれん』（民族差別と闘う 神奈川連絡協会）は差別をされた側の痛みを理解し、外国籍を理由に 差別されない社会、差別のない社会を目指すことを合意し、 確認書を作成しました。 ■入居差別に関わる話し合いの経過と心の軌跡（長倉連治）(2005年5月） 2001年11月、在日韓国人女性キムさん（仮名）が私の会社に来店しました。 そして、東京の不動産業者Ｂ不動産が管理する、私の地元川崎市の 「Ｄマンション」の入居を希望しました。 しかし、数日後、Ｂ不動産に外国籍であることを理由に入居を断られました。 キムさんも連帯保証人のお父さんも、もし日本人であったら入居を 断られる理由が存在しないような方でした。 当初は、当社の女性社員が窓口となり対応しました。 しかし、川崎市を巻き込むような大きな問題に発展したため、 その後は私(長倉）が対応しました。 その当時私は、断ったのは当社でなくＢ不動産であり、 入居拒否は仕方が無いという気持ちが強くありました。 その為、キムさんが自分の韓国籍を名乗って キムさんのお父さんの職業等を明かしてまで入居を申込んだことが、 この日本社会で、いかに勇気がいることであったか まったく理解出来ていませんでした。 そして、入居をただ外国籍であるという理由で拒否されたことが キムさんの心にいかに深い傷を負わせてしまい、 悲しく辛い思いをさせてしまったかについて、 当時の私はわかりませんでした。 Ｂ不動産が入居拒否をした時、私は自分自身を世間一般では 差別意識があまりない人間だと思っていました。 それは、私は在日の方が経営する会社に７年間 在籍していたこともあり、また、私は日頃から在日の方々と 普通にビジネスをしていたからです。 そのような理由で、当初キムさんとＢ不動産との話し合いが 続いている間でさえ、自分は差別をしていないと、 自己弁護する気持ちがとても強くありました。 私自身は入居のために努力したのだから、入居拒否されたことは 仕方がないと考え、自分自身の問題としてとらえるよりも、 外国籍の人の入居を拒否する不動産業界全体の問題として考え、 入居差別を容認していました。 しかし、何回も話し合いを重ねていくうちに、差別を容認することが 差別をしたことであると言うことに気がつきました。 そして、キムさんお父さんの 『あなた達には差別を安易に認めてしまうような事が、体質化されている』 との指摘で、始めて、差別を容認してしまう体質が 自分自身に染み付いてしまい、無意識のうちに人を差別して しまっていることに初めて気がつきました。 私の過去を振り返り、在日の方々と日頃ビジネスで取引している時も、 表向きはその差別意識をオブラートで包み、差別を容認している 自分自身がいたのではないか？と思うようになりました。 民族差別の問題を考えていると、 在日の人と、我々日本人は何が違うのか？ 考えれば考えるほどわからなくなりました。 結局何も違わないのではないか？ それなのになぜ差別されなければならないのか？ 何度も自分自身に問いかけてみました。 更に話し合いを積み重ね、過去の民族差別の歴史を文献で勉強し、 また多くの方々にお話を聞き、助言を頂いていく中で、 少しずつ 『差別とは何か？』『差別の本質とは何か？』 が理解できるようになりました。 そして、『差別とは、合理的な理由ももなく、意図的に 作られたものである』ことを知りました。 特に日本においては植民地支配を正当化するために、 教科書などを通じて朝鮮民族蔑視の思想が広められ、 民衆の中に民族差別意識が、『無意識』になってしまうほど 根をおろしてしまったことを知りました。 また、『なぜ差別をしてはいけないのか？』深く考えていく過程で、 差別とは人間として生きるために必要な権利を奪い、最後は 差別された人を、『死ぬしかないところまで追い詰めてしう』 ことに気がつきました。 『差別をした人の反対側には、必ず差別をされた人々がいる』 なぜ、キムさんの心の痛みが容易にわからなかったのか？ 足を踏まれた人の痛み、公の場で、ただ韓国名を呼ばれるだけで 緊張してしまう辛さ、自然体で生きることができず、 歯を食いしばって生きていかなければならない堅苦しさ、 それらがなぜ理解できなかったのか？ それは私に差別を受け、痛みを負った人の立場にたって寄り添い、 共に考える姿勢が足りなかった。 また、民族差別の本質的な部分を深く掘り下げ､ 自分自身に問い続ける姿勢が不足していたことに 気がつきました。　 そして、これらの思考課程をを踏むことによって、 差別される側の痛みが、知識や言葉ではなく 初めて自分の身体で理解することができるようになりました。 今後、私は今回の差別問題を真摯に反省し、 ３年半に及ぶ話し合いで学んだ貴重な経験をいかし、 社員教育を徹底することはもちろん、不動産業界団体にも働きかけ、 差別のない社会を目指し、行動していきたいと思っています。]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.49 2007-06-25T08:07:21Z 2007-06-25T09:42:35Z

【内容証明！】 滞納者との交渉で行き詰まった場合、一番手っ取り早く 効果的な方...

【内容証明！】 滞納者との交渉で行き詰まった場合、一番手っ取り早く 効果的な方法は内容証明郵便を送ることです。 内容証明とは公的機関（郵便局）が公的に配達される 内容を証明してくれる（５年間）制度です。しかし、内容証明は その文書が差し出されたことや、差し出された時期の証明には なりますが、受取人が受け取ったことの証明にはなりません。 そこで、内容証明を出す場合は必ず配達証明付きに することが大切です。配達証明がなければ、受取人が 「内容証明を受け取っていない」と争ってきた場合、 相手に内容証明が渡ったことの証明ができず、 事実上、内容証明を利用したことの意味がほとんど なくなってしまいます。 そこでちょっとしたテクニックが必要になります。 わたしが過去に使ったテクニックをお話します。 ■実例５ 内容証明を送っても相手方が受け取らない（相手に到達しない）場合が 多くあります。受取人は自分に都合が悪い内容が書かれていることが 予想つくので、受け取らない場合が多いからです。 また、たとえ受け取っても連絡をよこさない場合がよくあります。 今回ご紹介するケースは、わたしは家賃滞納者と、どうしても 連絡を取りたい事情がありました。しかし、相手は内容証明を 受け取りませんでした。 そこで、わたしは郵便局から返却された内容証明を 通常の封筒に入れ、普通郵便で相手に送りました。 通常、人は普通郵便ならかなりの確立で封筒の内容を 確かめます。（世の中悪い話ばかりではありません。 良い話もありますから） すると数日後に本人から連絡がありました。 本人いわく手紙の内容が間違っているとのことでした。 （実は、わたしは相手の滞納金額は３ヶ月だったのに、 わざと５ヶ月と間違った内容の文書を作成しました。） わたしの期待通り相手から連絡がありました。 結果として３ヶ月後には相手は引っ越していきました。 内容証明で効果的に相手に心理的にプレッシャーを 与えることは大切です。しかし、内容証明より普通郵便で 手紙を送る方が効果的な場合も少なくありません。 例えば突発的なことにより生活費や会社の資金繰りが苦しくなり、 何とかもう少し待って欲しい場合などは、ただ内容証明で 「家賃を払え！払えない場合は早く明け渡せ！」などと 一方的に意思表示をしても相手を怒らせるだけで、 解決を難しくしてしまう場合もあります。 内容証明を出す場合は相手の様子をみて、出す時期、 内容を検討し、効果的に出さなくてはなりません。 以上具体的な例もまじえて、６回にわたり、 わたしの経験をお話しさせていただきました。 皆様が厄介な家賃トラブルや金銭トラブルに巻き込まれず、 ストレスのたまらない安定した生活ができることを お祈りしています。 最後まで読んでいただき、有難うございました。 追伸 「裁判をしたら大家さんの負け！」 日本は法治国家です。裁判をすれば必ず滞納者を出すことはできます。 しかし、多額の費用（弁護士費用・強制執行費用などで１００万円程度 かかることも珍しくありません。）と時間をかけて裁判をすることは 賢い選択ではありません。 いかに裁判に持ち込まず、相手と交渉をするか！ここがキーポイントです。]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.48 2007-06-25T08:04:03Z 2007-06-25T09:50:40Z

【家賃の回収よりも明け渡しを求める！】 家賃を３ヶ月以上滞納した場合、わたしは...

【家賃の回収よりも明け渡しを求める！】 家賃を３ヶ月以上滞納した場合、わたしは家賃を回収することより、 立ち退いてもらう方法を考えます。わたしの経験では、 家賃を３ヶ月以上滞納した人で最終的に家賃を精算できた人は、 ほとんどいません。 家賃の回収にあまりこだわり過ぎると、更に傷口を大きくしてしまいます。 少し変わった実例をお話します。 ■実例４ 依頼者の方は、当初、友達の紹介でＤさんに正式な 契約書を結ぶ前に部屋を貸しました。その後、Ｄさんと契約を 結ぼうとしたら、Ｄさんとは連絡がとれなくなり、まったく身元が 分らない入居者が住みついてしまいました。 わたしが依頼を受けたとき、家賃は６ヶ月間滞納している状態でした。 このように相手の素性がまったく見えないときは、わたしの経験上、 後に大きなトラブルになる可能性が大きいので、家賃の回収よりも 即刻立ち退いてもらうことを考えます。 早速わたしは実例１の基本どおり、大家さんの依頼により 「滞納家賃の件で話がしたい」ことを滞納者に伝えるため、 相手の自宅を訪れました。 しかし、いつものパターンどおり何度か相手に書面を渡し、 私のメッセージを伝えましたが、まったく連絡がありません。 わたしはまた、実例１のときのように赤い字で 『名前がわからない入居者の方へ。 　本日連絡がない場合は即刻法的手続きをとります。』 と一言、相手へわたしのメッセージを伝えました。 しかし、わたしへの連絡は一度もありませんでしたが、 驚いたことに次の日に６ヶ月分の家賃６０万円を振り込んできました。 結局、お金はあるが支払いをしない滞納者でした。 しかし、今回は明け渡しが目的であったため、 今回は「お金の問題ではないこと」「すぐに部屋を 引き渡してほしいこと」を伝え、３ヶ月後には引越してもらいました。 このような方はまた同じことを繰り返します。 家賃の回収より、基本は明け渡しを求めることです！ つづく]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.47 2007-06-25T07:57:00Z 2007-06-25T09:45:34Z

【滞納者にもメリットを与える？】 立退き交渉や債権回収でもっとも効果的な方法は...

【滞納者にもメリットを与える？】 立退き交渉や債権回収でもっとも効果的な方法は、利益誘導型の交渉です。 すなわち滞納家賃の一部免除･分割払い･引越し代金の提供など、 滞納している人にも有利な条件を提示することです。 わたしは通常、事前に大家さんの了解を得ておき、利益誘導型の条件を 滞納者の人に提示する効果的なタイミングを常に見計らいます。 そして、利益誘導型交渉の最終段階では本人に直接会い、 家賃の支払いや建物の明け渡しの確約書などの書面（本人に必ず署名 押印してもらいます。）を必ずとり、相手に心理的プレッシャーを与えます。 次に実例をあげてお話します。 ■実例３ わたしが建物を管理している大家さんのご親戚の依頼でした。 内容は築４０年以上の古いアパート（６世帯）を建て替えたいので、 立退き交渉をしてほしい。 しかし、そのなかのＣさんは毎月の家賃４万５千円を ２年間にわたって滞納し、合計１００万円近く 滞納しているとのことでした。 このケースではわたしは、Ｃさんとすぐに会うことができました。 年齢は６５歳ぐらい、態度は非常に横柄。 家賃を２年分も滞納しているのに、かなり威張っていました。 現在、無職。年金以外の収入はない。かつ年金を担保に 消費者金融から借金があり、現在その返済も出来ない状態に なっている。更に悪いことに年金を担保に借り入れをしているため、 国の福祉手当の支給も受けられない。 身内とは絶縁関係なので、連帯保証人や身元引受人もいない。 当然、引越し費用もないし、たとえお金があっても 部屋を貸してくれる人がいるとはまず考えられない。 本当に八方塞がりの最悪の状況でした。 Ｃさん：「あんたさ～。俺に出て行けといったって、 　　　　　誰が俺に部屋を貸してくれるんだよ！ 　　　 　追い出したいなら部屋見つけてくれよ！」 長倉：「Ｃさんに部屋貸してくれる殊勝な大家さん、 　　　　確かにいるわけないよね～」 わたしはそんな会話や、Ｃさんの身の上話などを聞きながら、 立退きの話を何度か行いました。そんなある日、 わたしはＣさんが週に数回外泊していることに気がつきました。 Ｃさんに聞くと、知り合いの家に泊まっているとのことでした。 そこでわたしはある提案をしました。 「大家さんに頼んで現金１５万円調達するから、 　そのお金を知り合いの人に渡し、しばらく間借りさせて 　もらったらどうか？裁判でも起こされて追い出されるよりは 　良いだろう。今後のことは引っ越してから考えたらどうか？」と。 Ｃさんはわたしの提案を受け入れました。 明け渡しの確約書と引き換えに１５万円をＣさんに渡し、 1週間後に明け渡しを完了しました。 その後、Ｃさんがどうなったかはわかりません。 ワンチャンスを活かせた、とっても幸運に恵まれた立退き交渉でした。 つづく]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.31 2007-06-25T07:54:28Z 2007-06-25T08:16:52Z

【免震マンション】 〓地震に強い免震マンション〓 皆さん、日本ではどのぐらいの頻...

【免震マンション】 ～地震に強い免震マンション～ 皆さん、日本ではどのぐらいの頻度で地震が起きているかご存知ですか？ 日本国内で、わたしたちの体に感ずる地震（震度１以上）が 発生する回数は、年間で２０００回以上にのぼり、 実に一日に数回の割合で全国どこかで揺れが 計測されていることになります。 １９９５年１月１７日午前５時４６分、兵庫県南部に マグ二チュード７.３の断層型地震が発生しました。 震源は、淡路島北部、震源の深さは約１６ｋｍ。 この都市直下型地震である（阪神・淡路大震災）は、 人命はもとより家具の倒壊・焼失、都市インフラの損壊、 産業・流通機構への深刻なダメージといった莫大な被害をもたらしました。 ６４００人余の人命が失われ、４０００人以上の人が負傷し、 ２５万棟の建物が全半壊し、４５万世帯（約１２７万人）が住む家を失い、 １０兆円ほどの経済的被害が発生しました。 被害者の死亡原因を調べると、約７７％が「建物倒壊」や 「家具の転倒」による圧死・窒息死でした。 普段の日常生活では問題の無い安全なはずの住居が、 震災時には一転して凶器と化し、尊い人命を瞬時に 奪い去ってしまいました。 『地震特集』はこちら こうした状況下の神戸にあって、 ほぼ無傷のまま残ったビルが注目を集めました。 旧郵政ＷＥＳＴビルがその建物で、免震構造による建築でした。　　 免震構造の建物では、地震の揺れを、 普通の建物の３分の１から５分の１程度に軽減させます。 建物の「揺れの強さ」そのものを小さくすることで、 被害も最小限に食い止める構造です。 たとえば、震度５程度の中地震では、建物内外ともに 被害の出ない構造です。震度７レベル（関東大震災）の 大地震が起きた場合でも、建物への被害はないか、 もしくはひび割れ補修レベルの損傷が発生する程度です。 免震構造の建物では,建物自体が大きく損傷を受けることがなく、 建物内の人の身は守られ、家具や設備が倒れたり壊れたりする 被害も殆んどありませんので、建物の資産的価値を損なうことも ありません。 しかし、これまで免震構造が一般に普及しなかったのは、 その建築費の高さにありました。地震に強い建物にしたいが、 建築費が高くて事業収支が合わなかったのです。 私が最近注目している免振工法があります。「高床免震」という工法です。 当社と業務提携を結んでいる、『スターツCAM株式会社』が開発したのですが、 既に全国で７０棟の賃貸マンションで採用され、日本で一番の実績を誇ります。 これまで割高感のある免震構造のイメージを払拭する、 低コストを実現した免震工法です。 特長は､建物の１階部分の床を地盤面から高い位置に設計することです。 そうすることで、地面と建物間にできるスペースを有効に利用し 免震機能部分をつくる工法です。 免震構造部分を地面に近い高さに造るため、 基礎工事費用が大幅に削減出来るので、免震賃貸マンションに抱いていた 建築コストが高いというイメージを払拭しました。 免震構造は数百年に一度起こるような大地震に対して被害が起きないことを 目標にして設計されています。現在では、首相官邸・国土交通省・外務省・ 都知事公舎などの重要な建築から病院、学校、集合住宅まで 多くの建物に用いられています。 『低コストの免震工法』。これからの時代の重要なキーワードです。 参考資料　スターツＣＡＭ株式会社（高床免震） ●詳しくは当社ホームページ　http://www.c21heiwa.comをご覧ください。]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.46 2007-06-25T07:52:20Z 2007-06-25T09:46:15Z

【頑張りすぎる債権者！】 家賃滞納者の方との交渉は最初に自分自身が冷静になり、...

【頑張りすぎる債権者！】 家賃滞納者の方との交渉は最初に自分自身が冷静になり、 今後の展開をイメージすることが非常に大切になります。 自己をコントロールできず、感情的になり相手を一方的に 追い詰めすぎては逆効果ななってしまいます。 まず、交渉事の基本は自分自身の肩の力を抜き、 体も心もリラックスすること（構えすぎないこと）が大切です。 わたしは、この人には人との交渉は無理であろうと思われる 専門家や大家さんを多く見かけます。そのような人々は 法律論や正論のみで、ただ あなたが悪い！早く家賃を支払ってくれ！ と一方的に言うのみで、相手の立場や考えを理解しようとしません。 滞納者といえども相手の立場を考え、 相手を追い詰めすぎないことが大切です。 そして、常に相手とは、今後の交渉の余地を残しておくことが 絶対原則です。まず相手を交渉の場に引出し、あなたの将来を 一緒に考えるという姿勢を伝え、相手の心に入り込めば、 トラブルの交渉はスムーズに動き出すことが度々あります。 次に、相手を追い詰めすぎたわたしの失敗例をお話します。 ■実例２ わたしが家賃の集金管理をしていた物件の 滞納者Ｂさん（５０歳男性）の話です。 Ｂさんは当初から入居を非常に急いでいました。 通常このように入居を急いでいる場合トラブルになる可能性は 高くなります。しかし、空室期間も長く、家賃も５万円と安く、 Ｂさんの人柄も決して悪くないと判断したので、 多少の不安はありましたが賃貸契約を結びました。 しかし、予感は当たり、数ヶ月後にはさっそく家賃を 滞納し始めました。わたしはどんな滞納者でも、初めは 本人の言い分を一度は必ず聞いて信じることにしています。 でも、Ｂさんは当初からわたしとの約束を数回にわたって 破りました。その為、わたし自身も少し感情的になって、 Ｂさんの自宅を夜訪問しました。 その日、わたしはＢさんと今後のことについて話し合いましたが、 まったく埒があかないため、わたしはその場で連帯保証人 であるお母さんに連絡を入れました。 会話を聞いていたＢさんはしばらくすると目がすわりだし、 やがて台所にろうそくを立て（理由はわかりません） 出刃包丁を持ち出してきました。（わたしを刺そうと思ったのか？ 自分自身を刺そうとしたのか？わかりません） その場はわたしが冷静でしたので大きなトラブルにならずに 済みました。わたし自身が身構えすぎて、 相手を追い詰めすぎた失敗例です。 しかし、言うべき事はしっかり言う。基本は強気です！！]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.45 2007-06-25T07:44:18Z 2007-06-25T09:46:55Z

【逃げる悪質な滞納者！】 いざ滞納者の方と交渉しようとするとき、一番初めにぶつ...

【逃げる悪質な滞納者！】 いざ滞納者の方と交渉しようとするとき、一番初めにぶつかる 大きな問題は、滞納者の方といかに連絡をとるか ということです。 通常滞納者の方は連絡を取ろうとしても逃げ回り、 本人に会うまでに大変な労力を使う場合がありす。 交渉事は、まず本人と接することが話し合いの第一歩になります。 常習者の人は通常家賃を２，３ヶ月程度滞納しており、 また、他にも借金がある多重債務者になっている 可能性があります。 その為、債権者からの取り立てにも追われているので、 自分から連絡をしてくることはまずありません。 次にわたしの経験した実例をお話します。 ■実例１ ある大家さんからのご依頼でした。入居者のＡさんは 家賃（月５万円）を２年半にわたって滞納しており、 滞納金額は１００万円を超えていました。 本人は定職を持っているとのこと。通常、２年半も家賃を 払えないはずがありません。 過去に不動産業者（３社）に立退きの交渉を依頼しましたが、 Ａさんとなかなか会うことすら出来ず、一向にらちがあかないので どうにかならないか？という内容の依頼でした。 依頼者の方は８０歳すぎのご年配の方で、 非常にお困りのようなので、わたしも気の毒になり 依頼を受けました。 通常このような滞納者が長期間居座っている場合、 滞納者は大家さんや不動産業者を甘く見ている（舐めている） 場合が多いので、立退き交渉は難航します。 わたしはまず交渉事の基本どおり、大家さんの依頼により 「滞納家賃の件で話がしたい」ことをＡさんに伝えるため、 Ａさん宅を訪問しました。 当日、Ａさんは不在でしたので（在宅でも出てこない？）わたしに 必ず連絡をくれるように書面を投函して帰りました。 （わたしは必ず携帯電話の連絡先を書き、２４時間 連絡が取れる旨を相手に伝えます。） しかし、その後も何の連絡はありませんでした。 わたしは１週間後改めて、Ａさん宅を訪れ、もし連絡なき場合は 法的手続きを執る（相手に精神的プレッシャーを与えため） 内容の書面を再び投函しました。 通常はこの時点で多くの滞納者の人はわたしに連絡してきます。 しかし、今回は一向に連絡がありませんでした。 その後、数回訪問を繰り返しましたが 一度も連絡がありませんでした。 ここまでやって反応がまったくないのは、 わたしにとって初めての経験でした。後日、 大家さんには明け渡しは、裁判を起こさなくてはいけない 可能性もあることを伝えました。 最初の訪問から１ヶ月後、わたしは最後通告のつもりで 以下の書面を赤い字で書き、Ａさんの玄関ドアにはさみこみました。 『Ａさんへ強制執行でみっともない姿をさらし追い出されるか、 長倉と話し合う事と、どちらが得か考えて至急連絡するように！』 するとすぐにわたしの携帯に連絡がはいり、 Ａさんと会うことが出来ました。 交渉の結果Ａさんは自分で引越し先見つけて、 １ヶ月後に引っ越していきました。 （たぶん次の引越し先でも、家賃を滞納している のではないでしょうか？） やはり、悪質な滞納者にはこちらが真剣であるというメッセージを、 しっかり伝えることが、いかに大切であるかを 今回の事例は示しています。 つづく]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.44 2007-06-25T07:39:13Z 2007-06-25T09:47:35Z

【家賃滞納した人のパターンを見極める！】 家賃の支払いができない！家主さんとっ...

【家賃滞納した人のパターンを見極める！】 家賃の支払いができない！家主さんとっても、 入居者の人にとってもとても重大でかつ、頻繁におきるトラブルです。 家主さんにとって究極の滞納防止策は、家賃を滞納する ような人に部屋を貸さないことです。しかし、この見極めをするには かなりの経験と、人を見る目を養うことが必要になります。 今回から数回にわたり、わたしが日頃から家賃を滞納をする人と接して、 債権の回収や立退き交渉なでの実務をとおして、感じ学んだことを 皆さんにお伝えします。 ■滞納した人のパターンを見極める！ 滞納が発生した場合、一番大切なことは滞納した・或いは してしまった人のパターンを見極めることです。 家賃を滞納する人には次の２つの種類があります。 1.『うっかり型非常習滞納者』　2.『常習型滞納者』です。 1.のパターン『うっかり型非常習滞納』の人の場合、 わたしの経験ではしっかりと相手の方とお話をすれば、 後に大きなトラブルになることはまずありません。 問題は2.の『常習型滞納』の人の場合です。『常習型滞納』の 人の場合「実際に払えないのか？」･「或いは払える資力が あるのに払わないのか？」 最初の見極めが非常に重要になります。 ここで見極めをあやまってしまうと、後で大きなエネルギー （お金や時間の浪費）を使うことになってしまいます。 通常、お金があっても支払わない人は、単にだらしなく、 世の中や、家賃が遅れても強く催促しない家主さんを甘く 見ている場合が多く、こちらが論理的に強くはっきりとした 行動をとれば驚いて支払いに応じます。 しかし、家賃を払いたくても払えない人の場合は、 たくさんの理由や状況が複雑に絡み合っている場合 もあり、そう簡単にはいきません。 「リストラによる支払い不能」「体調を崩して働けない」 「生活が苦しいのでもっと家賃が安い家に引っ越したいが、 引越し費用がない」「子どもの学校の問題があり、他の場所へ 引越しできない」「保証人を引き受けてくれる人がいないので 部屋を借りられない」・・・。 これらの場合はケースバイケースで、 相手の方と交渉を粘り強く行うことになります。 しかし、諸事情で家賃滞納者になってしまった人と交渉するには、 かなりの経験や知識がないとうまく対応することはできません。 つづく ]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.41 2007-06-25T07:16:45Z 2007-06-25T09:54:55Z

『最新のデザイナーズマンション』 (図面をクリックすると、オリジナルサイズの画...

『最新のデザイナーズマンション』 (図面をクリックすると、オリジナルサイズの画像になります。） 今日は、私の事務所で企画・募集をした 新築デザイナーズマンション（ネオフラット）のご紹介です。 私が賃貸マンションを企画する場合のポイントはただ２つのみです。 『１０年後２０年後でも競争力がある（生き残れる）建物』 『質を追求して､”あなたのための物件がここにある” 　ということを伝えられる建物』 を企画することです。 ネオフラットの完成は今年の３月１６日です。 しかし、募集を開始した昨年末から年明けの 約１０日間ですべての部屋に申し込みが入りました。 入居者のターゲットは３０歳前後、 年収４００万から５００万の単身者に絞りました。 当初から企画には十分自信がありました。 しかし、こんなに反響が大きいとは、正直ビックリしました。 企画が成功した要因は、まず間取りです。 今回ターゲットにした単身者の方は、多少家賃が高くても、 ゆったりとしたリビングがある広めの１ＤＫを求めています。 質の追求です。 今回は入居者の方の多様なライフスタイルにお答えするため、 ４つのタイプを企画しました。 しかも、すべてプライバシー・採光に十分配慮した角部屋です。 そして、この建物の最大のセールスポイントは、天井から床までの ホテル並みの、高さが高い窓（ハイサッシ）を使用した、 開放感あふれる明るい室内空間です。 もちろん、住宅設備も最新の設備（フレッ光・地上波デジタル・ システムキッチン・ＴＶモニター・２４時間管理等）を備え付けて、 お客様のニーズに十分お答えできるような企画をしました。 これから賃貸マンションの計画をお考えの方は、 ぜひ、参考にしてください。 　 また、お近くにお寄りの際はお気軽にお声かけくださいませ。 *********************************************** ネオフラット建物概要(京急大師線『川崎大師駅』徒歩９分） 企　画　　　　　　２１コンサルティング事務所株式会社 募集・管理　　　センチュリー２１平和開発株式会社 設計・監理　　　ＯＰＭ設計工房株式会社 施　工　　　　　　清水建設株式会社横浜支店 構　造　　　　　　鉄筋コンクリート造８階建 総戸数　　　　　　２８戸 間取り　　　　　　１ＬＤＫ（３５㎡～３６㎡） 家　賃　　　　　　７万５千円～９万５千（平均８万５千円） お問合せ　　２１コンサルティング事務所株式会社　 　　　　　　　　ＴＥＬ．０４４－２４５－４１２９ 　　　　　　　　センチュリー２１平和開発株式会社　　 　　　　　　　　ＴＥＬ．０４４－２２２－４４８８ ]]> tag:www.c21heiwa.com,2007:/blog//1.40 2007-06-25T07:02:45Z 2007-06-25T08:16:52Z

【生き残れる建物とは？生き残れる人間とは？】 今回は、非常に短いサイクルでめま...

【生き残れる建物とは？生き残れる人間とは？】 今回は、非常に短いサイクルでめまぐるしくい変化をする現代社会の中で、 「生き残れる建物とはどのような建物なのか？」 「生き残れる人間とはどのような人なのか？」、 について、わたしなりに考えてみたいと思います。 わたしたちは、阪神淡路大震災やホテルニュージャパンの火災などで、 現代を象徴する、建物や施設がもろくも破壊し、無残な姿になってしまった 光景をこれまで何回も見てきました。 このよう姿を見のあたりにすると、「建物自体が生き残ること」 の難しさを実感します。 建物が現在の今ある姿で存在し、生き残るためには 次の「３つの条件」をクリアーしなければなりません。 まず、 第一は、「その建物が物理的に存在できる建物であるか？」 ということです。 老朽化や災害等で建物が手直し出来ないぐらいの状況になった場合、 建物は生き残ることは出来ません。 第二は「その建物に経済的価値があるかどうか？」ということです。 建物自体はまだ、使用可能で収益をあげることが出来るが、 リフォーム費用や手直し費用がかさみ、コストをかけても それに見合う収益が得られなくなった場合、 建物は生き残ることは出来ません。 第三は、「社会的に存在する価値があるかどうか？」 ということです。 物理的・経済的価値はあるが、住む人がいない、 借りる人がいない、使用する人がいない場合など、 すでに、社会的に必要とされなくなった場合も、 建物は生き残ることは出来ません。 悲しいことに現在、日本では、この社会的価値が なくなってしまったために、取り壊されている建物が非常に多くあります。 バブルの頃作られた、「リゾート施設」や、「テーマパーク」、 まだまだ居住できる「中古の住宅」などです。 たとえば、ピラミッドはなぜ現在も存在できるのでしょうか？ ギザのクフ王のピラミッドは紀元前２９００年前に建造され、 現在まで４９００年間もの間存在し続けています。 これは何を意味するのでしょか？ ご存知のようにピラミッドは国王の墓ですが、 ピラミッドは現在も、エジプトにおける重要な観光資源として、 収入をもたらしています。 しかし、ピラミッドが現に存在している最大の理由は、 存在そのものに人類の遺産として、 「普遍的かつ社会的価値」があるからです。 さて、次に視点を変えてわたしたち、人間について考えみましょう。 まず、 第一の物理的に人間が存在しうる期間についてです。 すなわち、寿命です。 人間は生まれたと時から、成長から老化という過程をへて、 死への道のりが始まります。最新の研究によれば、 人は１２０歳から１３０歳程度までは、本来生きることが 出来る生き物と言われています。 老化とは、細胞が分裂しなくなり、新しい細胞が生まれず、 古い細胞が増えることによって引き起こされる現象です。 人の細胞は無限には分裂せず、分裂回数に限りがあります。 遺伝子は細胞分裂のたびに複製されますが、 遺伝子細胞の両端のテロメアと呼ばれる部分は 複製のたびに短くなり、ある長さまで短くなると、 細胞は分裂しなくなります。結果として古い細胞ばかりになり、 細胞は死にます。すなわち｢人の死｣を意味します。 しかし、ほとんどの人は細胞が分裂を停止する前に 死んでしまいます。理由は、ストレスや食生活・社会環境など の影響で、がん細胞が発生したり、細胞が弱ったり､死んだりし 人生は引き算式に短くなります。 （タバコを吸うとマイナス１０年・過度のストレスにより 　マイナス２０年などのように） 建物と同じように人間の物理的寿命も、 日頃のメンテナンス次第で長くも短くもなります。 次に 第二番目の経済的価値についてです。 太古の人類の様に、大自然の惠をふんだんに摂取でき、 食生活が自立できた時代は、生き残るために、 人には経済的価値は要求されませんでした。 しかし、世界の人口が７０億人、そして、急速に更に 増え続けている現代社会において、自分自身が生き残るためには、 食料を確保するだけの経済力（経済的価値）がなければ 生き残ることは出来ません。 体調を壊したり、リストラにあったりして収入が 途絶えてしました場合、厳しい現実が待っています。 (社会福祉手当・年金等もありますが） そして、 第三の社会的価値についてです。 人間の社会的価値は経済的価値を抜きにしては考えられません。 わたしの父は「洋品店」を営んでいました。 しかし、品揃えが豊富な大手物販店の出店の影響で、 昭和５０年頃から生活が成り立たなくなり、 ４５歳にして始めて会社勤めをせざるをえなくなりました。 まさに、社会的需要が少なくなり、洋品店の店主として、 社会的・経済的に生き残れなかっことになります。 また、ある大手の商社に勤めている人が、 転職のため他社へ面接を受けに行きました。 その方は、面接担当者の「あなたは前の会社でどの様な 仕事をしてきましたか？」という質問に 「部長をしていました。」と答えたそうです。 「前の会社での部長」という肩書きは転職をすれば、 何の意味もなくなってしまいます。 求められているのはその人の経験や専門知識であり、 「社内の肩書きのみ生きてきた人」も、社外の社会的価値は少なく、 生き残ることが難しい人の一人です。 建物をその時代の需要やニーズにあわせ、リフォーム・ リニューアルして行くことが、建物が生き残る絶対条件であるように、 人も、常に時代に適応できる「社会的」能力を身につけることは、 この厳しい競争社会を生き抜いていくためには、 大切な要件になります。 以上「建物」と「人」とを対比しながら、 厳しい世の中を「生き残る」条件について考えてみました。 ちなみに、わたし自身一番大切にしているのは 「物理的に生き残る」ための「健康」です！！]]>