川崎市川崎区の不動産会社「センチュリー21平和開発」

【内容証明！】

滞納者との交渉で行き詰まった場合、一番手っ取り早く
効果的な方法は内容証明郵便を送ることです。

内容証明とは公的機関（郵便局）が公的に配達される
内容を証明してくれる（５年間）制度です。しかし、内容証明は
その文書が差し出されたことや、差し出された時期の証明には
なりますが、受取人が受け取ったことの証明にはなりません。

そこで、内容証明を出す場合は必ず配達証明付きに
することが大切です。配達証明がなければ、受取人が
「内容証明を受け取っていない」と争ってきた場合、
相手に内容証明が渡ったことの証明ができず、
事実上、内容証明を利用したことの意味がほとんど
なくなってしまいます。

そこでちょっとしたテクニックが必要になります。
わたしが過去に使ったテクニックをお話します。

■実例５

内容証明を送っても相手方が受け取らない（相手に到達しない）場合が
多くあります。受取人は自分に都合が悪い内容が書かれていることが
予想つくので、受け取らない場合が多いからです。

また、たとえ受け取っても連絡をよこさない場合がよくあります。
今回ご紹介するケースは、わたしは家賃滞納者と、どうしても
連絡を取りたい事情がありました。しかし、相手は内容証明を
受け取りませんでした。

そこで、わたしは郵便局から返却された内容証明を
通常の封筒に入れ、普通郵便で相手に送りました。

通常、人は普通郵便ならかなりの確立で封筒の内容を
確かめます。（世の中悪い話ばかりではありません。
良い話もありますから）

すると数日後に本人から連絡がありました。
本人いわく手紙の内容が間違っているとのことでした。

（実は、わたしは相手の滞納金額は３ヶ月だったのに、
わざと５ヶ月と間違った内容の文書を作成しました。）

わたしの期待通り相手から連絡がありました。
結果として３ヶ月後には相手は引っ越していきました。

内容証明で効果的に相手に心理的にプレッシャーを
与えることは大切です。しかし、内容証明より普通郵便で
手紙を送る方が効果的な場合も少なくありません。

例えば突発的なことにより生活費や会社の資金繰りが苦しくなり、
何とかもう少し待って欲しい場合などは、ただ内容証明で
「家賃を払え！払えない場合は早く明け渡せ！」などと
一方的に意思表示をしても相手を怒らせるだけで、
解決を難しくしてしまう場合もあります。

内容証明を出す場合は相手の様子をみて、出す時期、
内容を検討し、効果的に出さなくてはなりません。

以上具体的な例もまじえて、６回にわたり、
わたしの経験をお話しさせていただきました。

皆様が厄介な家賃トラブルや金銭トラブルに巻き込まれず、
ストレスのたまらない安定した生活ができることを
お祈りしています。

最後まで読んでいただき、有難うございました。

追伸

「裁判をしたら大家さんの負け！」

日本は法治国家です。裁判をすれば必ず滞納者を出すことはできます。
しかし、多額の費用（弁護士費用・強制執行費用などで１００万円程度
かかることも珍しくありません。）と時間をかけて裁判をすることは
賢い選択ではありません。

いかに裁判に持ち込まず、相手と交渉をするか！ここがキーポイントです。

【家賃の回収よりも明け渡しを求める！】

家賃を３ヶ月以上滞納した場合、わたしは家賃を回収することより、
立ち退いてもらう方法を考えます。わたしの経験では、
家賃を３ヶ月以上滞納した人で最終的に家賃を精算できた人は、
ほとんどいません。

家賃の回収にあまりこだわり過ぎると、更に傷口を大きくしてしまいます。
少し変わった実例をお話します。

■実例４

依頼者の方は、当初、友達の紹介でＤさんに正式な
契約書を結ぶ前に部屋を貸しました。その後、Ｄさんと契約を
結ぼうとしたら、Ｄさんとは連絡がとれなくなり、まったく身元が
分らない入居者が住みついてしまいました。

わたしが依頼を受けたとき、家賃は６ヶ月間滞納している状態でした。
このように相手の素性がまったく見えないときは、わたしの経験上、
後に大きなトラブルになる可能性が大きいので、家賃の回収よりも
即刻立ち退いてもらうことを考えます。

早速わたしは実例１の基本どおり、大家さんの依頼により
「滞納家賃の件で話がしたい」ことを滞納者に伝えるため、
相手の自宅を訪れました。

しかし、いつものパターンどおり何度か相手に書面を渡し、
私のメッセージを伝えましたが、まったく連絡がありません。
わたしはまた、実例１のときのように赤い字で

『名前がわからない入居者の方へ。
　本日連絡がない場合は即刻法的手続きをとります。』

と一言、相手へわたしのメッセージを伝えました。

しかし、わたしへの連絡は一度もありませんでしたが、
驚いたことに次の日に６ヶ月分の家賃６０万円を振り込んできました。
結局、お金はあるが支払いをしない滞納者でした。

しかし、今回は明け渡しが目的であったため、
今回は「お金の問題ではないこと」「すぐに部屋を
引き渡してほしいこと」を伝え、３ヶ月後には引越してもらいました。

このような方はまた同じことを繰り返します。
家賃の回収より、基本は明け渡しを求めることです！

つづく

【滞納者にもメリットを与える？】

立退き交渉や債権回収でもっとも効果的な方法は、利益誘導型の交渉です。
すなわち滞納家賃の一部免除･分割払い･引越し代金の提供など、
滞納している人にも有利な条件を提示することです。

わたしは通常、事前に大家さんの了解を得ておき、利益誘導型の条件を
滞納者の人に提示する効果的なタイミングを常に見計らいます。

そして、利益誘導型交渉の最終段階では本人に直接会い、
家賃の支払いや建物の明け渡しの確約書などの書面（本人に必ず署名
押印してもらいます。）を必ずとり、相手に心理的プレッシャーを与えます。

次に実例をあげてお話します。

■実例３

わたしが建物を管理している大家さんのご親戚の依頼でした。
内容は築４０年以上の古いアパート（６世帯）を建て替えたいので、
立退き交渉をしてほしい。

しかし、そのなかのＣさんは毎月の家賃４万５千円を
２年間にわたって滞納し、合計１００万円近く
滞納しているとのことでした。

このケースではわたしは、Ｃさんとすぐに会うことができました。
年齢は６５歳ぐらい、態度は非常に横柄。
家賃を２年分も滞納しているのに、かなり威張っていました。

現在、無職。年金以外の収入はない。かつ年金を担保に
消費者金融から借金があり、現在その返済も出来ない状態に
なっている。更に悪いことに年金を担保に借り入れをしているため、
国の福祉手当の支給も受けられない。

身内とは絶縁関係なので、連帯保証人や身元引受人もいない。
当然、引越し費用もないし、たとえお金があっても
部屋を貸してくれる人がいるとはまず考えられない。

本当に八方塞がりの最悪の状況でした。

Ｃさん：「あんたさ～。俺に出て行けといったって、
　　　　　誰が俺に部屋を貸してくれるんだよ！
　　　 　追い出したいなら部屋見つけてくれよ！」

長倉：「Ｃさんに部屋貸してくれる殊勝な大家さん、
　　　　確かにいるわけないよね～」

わたしはそんな会話や、Ｃさんの身の上話などを聞きながら、
立退きの話を何度か行いました。そんなある日、
わたしはＣさんが週に数回外泊していることに気がつきました。

Ｃさんに聞くと、知り合いの家に泊まっているとのことでした。
そこでわたしはある提案をしました。

「大家さんに頼んで現金１５万円調達するから、
　そのお金を知り合いの人に渡し、しばらく間借りさせて
　もらったらどうか？裁判でも起こされて追い出されるよりは
　良いだろう。今後のことは引っ越してから考えたらどうか？」と。

Ｃさんはわたしの提案を受け入れました。
明け渡しの確約書と引き換えに１５万円をＣさんに渡し、
1週間後に明け渡しを完了しました。

その後、Ｃさんがどうなったかはわかりません。
ワンチャンスを活かせた、とっても幸運に恵まれた立退き交渉でした。

つづく

【頑張りすぎる債権者！】

家賃滞納者の方との交渉は最初に自分自身が冷静になり、
今後の展開をイメージすることが非常に大切になります。

自己をコントロールできず、感情的になり相手を一方的に
追い詰めすぎては逆効果ななってしまいます。
まず、交渉事の基本は自分自身の肩の力を抜き、
体も心もリラックスすること（構えすぎないこと）が大切です。

わたしは、この人には人との交渉は無理であろうと思われる
専門家や大家さんを多く見かけます。そのような人々は
法律論や正論のみで、ただ

あなたが悪い！早く家賃を支払ってくれ！

と一方的に言うのみで、相手の立場や考えを理解しようとしません。
滞納者といえども相手の立場を考え、
相手を追い詰めすぎないことが大切です。

そして、常に相手とは、今後の交渉の余地を残しておくことが
絶対原則です。まず相手を交渉の場に引出し、あなたの将来を
一緒に考えるという姿勢を伝え、相手の心に入り込めば、
トラブルの交渉はスムーズに動き出すことが度々あります。

次に、相手を追い詰めすぎたわたしの失敗例をお話します。

■実例２

わたしが家賃の集金管理をしていた物件の
滞納者Ｂさん（５０歳男性）の話です。

Ｂさんは当初から入居を非常に急いでいました。
通常このように入居を急いでいる場合トラブルになる可能性は
高くなります。しかし、空室期間も長く、家賃も５万円と安く、
Ｂさんの人柄も決して悪くないと判断したので、
多少の不安はありましたが賃貸契約を結びました。

しかし、予感は当たり、数ヶ月後にはさっそく家賃を
滞納し始めました。わたしはどんな滞納者でも、初めは
本人の言い分を一度は必ず聞いて信じることにしています。

でも、Ｂさんは当初からわたしとの約束を数回にわたって
破りました。その為、わたし自身も少し感情的になって、
Ｂさんの自宅を夜訪問しました。

その日、わたしはＢさんと今後のことについて話し合いましたが、
まったく埒があかないため、わたしはその場で連帯保証人
であるお母さんに連絡を入れました。

会話を聞いていたＢさんはしばらくすると目がすわりだし、
やがて台所にろうそくを立て（理由はわかりません）
出刃包丁を持ち出してきました。（わたしを刺そうと思ったのか？
自分自身を刺そうとしたのか？わかりません）

その場はわたしが冷静でしたので大きなトラブルにならずに
済みました。わたし自身が身構えすぎて、
相手を追い詰めすぎた失敗例です。

しかし、言うべき事はしっかり言う。基本は強気です！！

【逃げる悪質な滞納者！】

いざ滞納者の方と交渉しようとするとき、一番初めにぶつかる
大きな問題は、滞納者の方といかに連絡をとるか
ということです。

通常滞納者の方は連絡を取ろうとしても逃げ回り、
本人に会うまでに大変な労力を使う場合がありす。

交渉事は、まず本人と接することが話し合いの第一歩になります。

常習者の人は通常家賃を２，３ヶ月程度滞納しており、
また、他にも借金がある多重債務者になっている
可能性があります。

その為、債権者からの取り立てにも追われているので、
自分から連絡をしてくることはまずありません。
次にわたしの経験した実例をお話します。

■実例１

ある大家さんからのご依頼でした。入居者のＡさんは
家賃（月５万円）を２年半にわたって滞納しており、
滞納金額は１００万円を超えていました。

本人は定職を持っているとのこと。通常、２年半も家賃を
払えないはずがありません。

過去に不動産業者（３社）に立退きの交渉を依頼しましたが、
Ａさんとなかなか会うことすら出来ず、一向にらちがあかないので
どうにかならないか？という内容の依頼でした。

依頼者の方は８０歳すぎのご年配の方で、
非常にお困りのようなので、わたしも気の毒になり
依頼を受けました。

通常このような滞納者が長期間居座っている場合、
滞納者は大家さんや不動産業者を甘く見ている（舐めている）
場合が多いので、立退き交渉は難航します。

わたしはまず交渉事の基本どおり、大家さんの依頼により
「滞納家賃の件で話がしたい」ことをＡさんに伝えるため、
Ａさん宅を訪問しました。

当日、Ａさんは不在でしたので（在宅でも出てこない？）わたしに
必ず連絡をくれるように書面を投函して帰りました。
（わたしは必ず携帯電話の連絡先を書き、２４時間
連絡が取れる旨を相手に伝えます。）

しかし、その後も何の連絡はありませんでした。
わたしは１週間後改めて、Ａさん宅を訪れ、もし連絡なき場合は
法的手続きを執る（相手に精神的プレッシャーを与えため）
内容の書面を再び投函しました。

通常はこの時点で多くの滞納者の人はわたしに連絡してきます。
しかし、今回は一向に連絡がありませんでした。

その後、数回訪問を繰り返しましたが
一度も連絡がありませんでした。

ここまでやって反応がまったくないのは、
わたしにとって初めての経験でした。後日、
大家さんには明け渡しは、裁判を起こさなくてはいけない
可能性もあることを伝えました。

最初の訪問から１ヶ月後、わたしは最後通告のつもりで
以下の書面を赤い字で書き、Ａさんの玄関ドアにはさみこみました。

『Ａさんへ強制執行でみっともない姿をさらし追い出されるか、
長倉と話し合う事と、どちらが得か考えて至急連絡するように！』

するとすぐにわたしの携帯に連絡がはいり、
Ａさんと会うことが出来ました。

交渉の結果Ａさんは自分で引越し先見つけて、
１ヶ月後に引っ越していきました。
（たぶん次の引越し先でも、家賃を滞納している
のではないでしょうか？）

やはり、悪質な滞納者にはこちらが真剣であるというメッセージを、
しっかり伝えることが、いかに大切であるかを
今回の事例は示しています。

つづく

【家賃滞納した人のパターンを見極める！】

家賃の支払いができない！家主さんとっても、
入居者の人にとってもとても重大でかつ、頻繁におきるトラブルです。

家主さんにとって究極の滞納防止策は、家賃を滞納する
ような人に部屋を貸さないことです。しかし、この見極めをするには
かなりの経験と、人を見る目を養うことが必要になります。

今回から数回にわたり、わたしが日頃から家賃を滞納をする人と接して、
債権の回収や立退き交渉なでの実務をとおして、感じ学んだことを
皆さんにお伝えします。

■滞納した人のパターンを見極める！

滞納が発生した場合、一番大切なことは滞納した・或いは
してしまった人のパターンを見極めることです。
家賃を滞納する人には次の２つの種類があります。

1.『うっかり型非常習滞納者』　2.『常習型滞納者』です。

1.のパターン『うっかり型非常習滞納』の人の場合、
わたしの経験ではしっかりと相手の方とお話をすれば、
後に大きなトラブルになることはまずありません。

問題は2.の『常習型滞納』の人の場合です。『常習型滞納』の
人の場合「実際に払えないのか？」･「或いは払える資力が
あるのに払わないのか？」
最初の見極めが非常に重要になります。

ここで見極めをあやまってしまうと、後で大きなエネルギー
（お金や時間の浪費）を使うことになってしまいます。

通常、お金があっても支払わない人は、単にだらしなく、
世の中や、家賃が遅れても強く催促しない家主さんを甘く
見ている場合が多く、こちらが論理的に強くはっきりとした
行動をとれば驚いて支払いに応じます。

しかし、家賃を払いたくても払えない人の場合は、
たくさんの理由や状況が複雑に絡み合っている場合
もあり、そう簡単にはいきません。

「リストラによる支払い不能」「体調を崩して働けない」
「生活が苦しいのでもっと家賃が安い家に引っ越したいが、
引越し費用がない」「子どもの学校の問題があり、他の場所へ
引越しできない」「保証人を引き受けてくれる人がいないので
部屋を借りられない」・・・。

これらの場合はケースバイケースで、
相手の方と交渉を粘り強く行うことになります。

しかし、諸事情で家賃滞納者になってしまった人と交渉するには、
かなりの経験や知識がないとうまく対応することはできません。

つづく