川崎市川崎区の不動産会社「センチュリー21平和開発」

『地震特集』～耐震偽装事件よりもはるかに恐ろしい問題!～

現在、耐震データ偽造マンションが世間を騒がせていますが、
実は日本には大きな地震が起きた場合、
もっと深刻な問題があります。

それは、ある時期に建設されたコンクリートの劣化の問題です。

コンクリートは本来７０年や８０年程度は十分もつ材料なのですが、
日本では高度成長以来、海砂の使用・アルカリ骨材反応、
水で薄めたコンクリートや手抜き工事などの要因で、
コンクリートの劣化が急速に進んでしまった建物が数多くあります。

阪神淡路大震災で倒壊した高速道路や新幹線などは、
明らかな手抜き工事や異常なコンクリートの劣化
と見られる現場が多数あったのにも関わらず、ほとんど
検証もされず解体され、復旧されてしまいました。

また、新宿の歌舞伎町や巷に溢れる、耐震性や緊急時の
非難などに問題がある違法建築の群れは、ひとたび
大地震が起きれば甚大な被害を発生させることは
阪神淡路大震災でも明らかです。

しかし、これらの問題は現状をそのまま放置してきた
国や行政の責任が絡み、また、とても大きな社会問題になり、
国民に大きな不安をあたえるため、国も改めて大きな問題
として取り上げようとはしません。

しかし、本当は耐震データ偽造問題より、はるかに深刻な
社会問題であることは間違いありません。
　
地震国、日本に住むわたし達は、いつ起きてもおかしくない
大地震に対して、今、何をすべきか？何が出来るのか？
もっと危機感をもって

「大切な家族や我が身を守る方法」

を考えなければなりません。

以上少し視点を変えて地震と建物についてお話しました。
是非、参考にして下さい。
本日をもって『地震特集』を終了します。

最後までお付き合い頂き有難うございました。

『地震特集』参考引用文献
　「地震とマンション」西澤英和・円満字洋介　　ちくま書店
　「凶器にになる家ならない家」金谷年展　日経ＢＰ
　「地震に強い家」日経アーキテクチュア編　日経ＢＰ
　すぐに役立つマンション管理ガイド」日経アーキテクチュア編　日経ＢＰ

なお、７月より

『建物はなぜ壊れてしまうのか?』～世界貿易センタービルはなぜ崩壊したのか？～
というテーマでお話します。宜しくお願いします。

今月は、不動産をキーワードに

「映画や本を題材に」

少しやわらかい話題でお話します。是非読んで下さい。

『地震特集』～高層マンション・高層ビルは地震に対して安全なのか？～NO２

前回の続きです。

もし、地震で建物の固有周期（ランドマークタワーの場合６秒）と
同じ周波の波（６秒）が発生した場合、共振という現象が起こります。
２００３年の十勝沖地震の際、苫小牧の石油タンクのふたが想定外の
長期周期の振動により破損し、大火災が発生しました。
この事件は建築の専門家に大きな衝撃を与えました。

なぜかというと、現在建っている高層マンション・高層ビルの
ほとんどが長期周期による振動の増幅を想定して
設計されていないためでした。

ある専門家は、今回のような周期は想定されておらず、
また、高層ビルは歴史も浅く、まだ一度も大地震の洗礼を
受けていないので、地震が発生した場合「どのような現象が
起きるのか？実際はよくわからない｣
というのが現実であると述べています。

すなわち、免振構造や制振構造など最新の技術で設計された
建物でも、けっして地震に対して安全とは言い切れないと
いうことです。これらの事実を踏まえ、速やかに地震時における
長期周期の建物への影響について、もっと、積極的に研究すべき
であると考える専門家は多数います。

しかし、

すでに建設されてしまっている建物に何が出来るのか？

非常に難しい問題だと思われます。

つづく

次回は『耐震偽造よりもはるかに恐ろしい問題』というテーマーでお話します｡

『地震特集』～高層マンション・高層ビルは地震に対して安全なのか？～NO１

６月１２日（月）、九州・四国地方で震度５弱の地震が発生しました。
現在、大きな被害は報告されていませんが、最近、九州地方では
大きな地震が発生しています。注意が必要です。

さて、今回は日本中で次々に建てられている、高層マンション、高層ビルが
地震に対して安全なのか？２回に分けて考えてみたいと思います。

地震について考える場合、「震度」という言葉の真の意味を理解しなくては
なりません。震度とは、正確に言えば

地盤面の揺れ

を表します。ここが重要です。

高層ビルや高層マンションでは地震時に大きく揺れることによって
建物を維持する（柔構造）になっています。

すなわち、
低層階と高層階では揺れの大きさ（震度）が大きく違う
ということです。これは、家具などの転倒による被害は
上層階に行くほど大きくなることを意味しています。

では、超高層ビルで巨大地震が起きた場合、
いったいどの様な現象が起きるのでしょうか？

※震度とは気象庁震度のことをいい気象庁が発表します。
かつて、震度は体感および周囲の状況（墓石が倒れたか？など）
から推定していました。しかし、平成８年（１９９６年）４月から
計測震度計（全国各地に約６００地点）により自動的に観測し
速報しています。震度階級はは１０階級あります。

高層マンションや高層ビルの場合、問題は揺れの種類にあります。
地震の揺れには２種類あります。

もし、いつ起きてもおかしくないと言われている
東海地震が発生した場合、震源地では始めに
「激しい強烈な揺れ」が起き、同時に「ゆっくりとした揺れが」
発生します。建物はそれぞぞれ固有周期と呼ばれる揺れの幅を持っています。

※建物の固有周期とは
地震とは地盤の揺れによって発生します。この地盤の揺れには
周期があります。揺れの周期とは、振り子の重りのように揺れ、
重り（建物）の揺れが、１往復かかる時間を指します。

建物の場合は建物によって固有の周期を持つことから
「固有周期」と呼ばれます。この固有周期は、一般的に建物が
高く・重く・柔軟なものほど長くなり、
建物が低く・軽く・強固なものほど短くなります。

東海地方で地震が起きた場合、関東地方では、
周期８秒間（往復の振幅時間）の波が震源地の東海地方
から伝わってくると言われています。

高層ビルは地震の時に揺れるように設計されています。
たとえば、日本一の高層ビル、横浜のランドマークタワー
（７０階建）の場合、６秒間の周期で揺れるように
設計されています。

地震時、この長い時間揺れる「ゆっくりとした揺れ」が、
高層マンションや高層ビルに､大きな問題を引き起こす可能性が、
最近専門家の間で指摘されいます。

つづく

『地震特集』～マンションは本当に地震に対して安全なのか？～

阪神淡路大震災では６０００人以上の犠牲者を出しました。

しかし、「マンションの中で命を落とした人は２０人程度」でした｡
原因はいろいろ考えられますが、マンションはまだ歴史が浅く、
極端に劣化・老朽化した建物が少なかったことが一番の原因です。

しかし、マンションが安全であると過信してしまうのは危険です。
耐震基準は、関東大震災（１９２３年）以来、十勝沖地震（１９６８年）と
大地震が起きるたびごとに見直され、現在の新耐震基準（１９８１年）
になりました。

阪神淡路大震災後、２０００年にも建築基準法は一部改正され、
２０００年以降に建設された建物が、一番厳しい耐震基準を
満たしている建物と言えます。

すなわち、特に新耐震基準以前（１９８１年）に建てられた建物は、
現在の新耐震基準を満たしていない可能性があります。

また、最初に言いましたが、１階が駐車場でピロティー形式になり、
壁が少ない建物や、建物の形状が不安定な建物は現行の法律基準
を満たしていても、阪神淡路大震災では非常に大きな被害を受けました。

つづく

次回は

「高層マンションは安全か？｣

というテーマでお話します。

『地震特集』～木造建築物は本当に地震に弱いのか？～

阪神淡路大震災では多くの木造住宅が崩壊し、多数の犠牲者を出しました。
しかし木造建築が決して地震に対して弱いわけではありません。

これら大きな被害を受けた木造建築物の多くは
昭和初期に建てられた住宅で、日頃のメンテナンスや
手入れを怠ったため、材料が腐ったり、劣化していたため、
大きな被害を受けたことが報告されています。

本来、木材は軽くて強い素材で、地震の時には構造材として有効に働きます。
木材は同じ重さで比べると、鉄やコンクリートより引張力や圧縮力は数倍或い
は数十倍、曲げに対しては数百倍強いのです。

地震が起きたとき、地震の振動は建物の重さに比例します。
すなわち、重い建物ほど大きく揺れます。

木材はコンクリートなどの材料に比べ非常に軽いので、
同じ大きさの建物の場合揺れは少なくなります。

実際、大正時代にに発生した関東大震災では、
木造建築は１％程度しか倒れませんでした。

（関東大震災での死者の多くは、木造建築物の崩壊ではなく
火災により焼死しました。阪神淡路大震災で多くの人々が
木造住宅等の崩壊により圧死したのとは決定的に違います。）

軽くて強い木材の特性を十分に生かして、正しく設計をし、
しっかりと工事をすれば、地震に強い木造住宅を建設することが
出来ます。実際、法隆寺の五重塔など日本を代表する木造建築物は、
千年以上しっかりと存在し続けています。

これらの木造建築から学ぶことは、しっかりとした建物を造り、
継続したメンテナンス・手直しを行えば、その結果として
地震が起きても

「生き残れる建物｣

になるということです。木造であろうがコンクリート造であろうが、
耐震性は「建物が造られた時代背景や、当時の建物についての
価値観の違い」により大きく異なります。

決して、木造が危険で、コンクリートのマンションが
安全だと言う事ではありません。

つづく

次回は「マンションは本当に安全なのか？」というテーマでお話します。

『地震特集』～建築基準法は守るべき最低基準～

大切な社会資本である建物が阪神淡路大震災では脆くも崩れ去りました。
たとえ耐震基準を満たした建物でもデザイン性を重視し、開口部を多くとった
建物や、ピロティー形式で壁が少なく構造的なバランスが悪い建物は,
大きな被害を受けました。

建築基準法はあくまでも守るべき最低の基準を示しているに過ぎません。

それぞれの時代における建築基準法の間には、確実に安全性に
ついての差はかなりあります。

しかし、建築主や設計者が基準法を越えて、より安全性を高めて造った
建物も多数存在します。これが、同じ基準法に基づいて建設されていても、
地震の時に被害の程度に大きな差がでる結果になります。

※現在の新耐震基準は建築基準法における最低基準で、
　 下記のように２段階に設定されています。

1.比較的頻度の高い中小の小地震（震度５以下）に対して被害が生じない。

2.極めて稀にしか生じない大地震（震度６・７）に対して、崩壊による人的災害を出さない。

もし、建設会社や大工さんが「法律を守っているので、この建物は
阪神淡路大震災程度の地震でも大丈夫ですよ」といった場合、それは、

「あなたは死ぬことはないですよ｣

といっているのであって、「建物がけっして壊れない」といってるわけ
ではありません。安心は出来ません。日頃から地震に対しする備えをし、
もし、現在の耐震基準を満たしていない場合は耐震改修を行い、
あなたの大切な資産が

「巨大な粗大ごみ｣

になってしまう事態を避けなくてはなりません。

つづく

次回は「木造建築物は本当に地震に弱いのか？」というテーマでお話します。

※なお、下記条件に当てはまる建物は、大地震が来ると、
大災害を発生しやすいので、耐震改修をなるべく早い時期に
行うことをお薦めします。

1.新耐震基準（１９８１年）以前、特に１９７１年以前の建物。

2.軟弱地盤上の建物.

3.耐震壁が少ない建物。

4.型が歪でバランスが悪い建物。

※国は耐震改修がなかなか進まない現状を踏まえ、平成１８年、
建物耐震改修をした場合の特例措置を発表しました。
中古住宅を耐震改修した場合の所得税の控除・固定資産税も
減額（２分の１）などです

『地震特集』～コンクリートのマンションは何年もつのか？～

前回は、築６０年以上(戦前)の建物で、阪神淡路大震災で全く被害を
受けなかった建物が存在したことをお話しました。

では、戦前はコンクリートや鉄筋が現在とは比べ物にならないほど高価で
あったのに、なぜ、建物は高い安全率で設計されていたのでしょうか？

最大の理由は、当時の人々の「鉄筋コンクリートに対する価値観」にあります。
関東大震災後の昭和初期にはコンクリートの建物は恒久的な資産とし、
１００年単位で使用するものであるという考え方がありました。

地震や台風など自然災害が多い日本では、住宅は消耗品と考え
「３０年たったら建替える」とかたくなに信じて疑わない人々がいます。

ある日本人が、イギリスから留学にきた友人に「イギリスでは、アパートは
何年もちますか？」と聞きました。しかし、そのイギリスの友人はすぐに答える
ことが出来ず、少し間をおいて、「考えたこともないのでよく分からないが、
２００年から３００年ぐらい」と答えたそうです。

建物はしっかりと造りメンテナンスをしっかりやれば、「何年もつか？」と
いうよりも ｢何年ももってしまう｣ 社会資本であるということです｡

では、昭和初期のように、「コンクリートは１００年以上持つ恒久的な資産である」
という考え方が、なぜ失われてしまったのでしょうか？

一番の原因は戦争中の資材不足などの影響があげられます。
「コンクリートや鉄筋の節約」のため、「建物の耐震性は最低限で良い」
という考え方で、戦争中は建物が造られてしまいました。

そして、戦争が終了した後も、戦後の復興を急ぐあまり
この考え方が引き継がれてしまい、現在に至ってしまいました。

つづく

■【築７０年！古い建物は本当に地震に弱いのか？】その２

前回に引き続き、阪神淡路大震災で、戦前に建築された、
築年数６０年以上の鉄筋コンクリートの建物で、全く被害を受け
なかった建物が数多く存在した理由についてお話します。

ポイントは以下の２点です。

1.「建物を設計する場合、床に加わる荷重の
　　数値を大きめに設定していた」

2.「コンクリートや鉄筋が耐えられる力（許容応力度）を
　　小さめに設定していた」

少し専門的になりますが、わたしなりにわかり易く解説します。

まず、一番目の（設計用の床加重を大きめに設定した）のポイントが
どういうことなのか説明します。

簡単にいうと、戦前の建物は、現在の建物より大きな加重（重さ）に
耐えられるように設計されていたということです。

例えば、小学校を設計する場合、５０人の生徒が教室で生活する
場合でも１００人の生徒が生活しても大丈夫なよう、より安全に
設計を行っていました。

次に、二番目の「コンクリートや鉄筋の許容応力度を小さめに
設定した」ということがどういうことなのか説明します。

ひらたく言えば、戦前の建物は地震が起きたとき、コンクリートや
鉄筋に無理をさせないように造られていた。

つまり、柱や梁にあまり過剰な力が加わらないように、「耐震壁」
（タイシンヘキ）と呼ばれる壁をバランスよく多めに配置して、
大きな地震にも耐えられるように粘りのある設計がされていたと
いうことです。

人間でいえば、骨にあまり負担がかからないように、
筋肉を鍛えることで、骨折を防ぐ事に似ています。

前記２つのポイントから総合的に判断して、「地震とマンション」の
著者である西澤英和氏は、戦前の基準で設計した建物は、
今の基準で設計した建物に比べて同じ地震に対して、
≪２倍以上の安全率を持つように設計されていた≫
と述べています。

つづく

次回は【コンクリートのマンションは何年もつか？】についてお話します。

～あまり知られていない意外な事実～その２

■【築７０年！古い建物は本当に地震に弱いのか？】その１

最初に質問です。関東大震災後の昭和初期（６０年以上前）に建てられた
建物と、現在の新耐震基準（１９８１年）に建てられた建物とでは、どちらが
地震に対して強いでしょうか？

当然、常識的には新耐震基準で建設された建物と答えます。

しかし、違います！驚くことに、戦前の「ある時期」にしっかりと作られた建物
の方が、現在の建物よりも地震に対してかなり強かったことが、
阪神淡路大震災で証明されています。

阪神淡路大震災が起きたとき、当然のように壊れた建物ばかりが注目されました。
飴のように折れ曲がった「高速道路」、半分に折れてしまった鉛筆のごとき無残な
「オフィスビル」などの姿は今でも、わたしたちの目に焼きついて離れません。

しかし、反対に「何も被害を受けなかった建物」はあまり注目されませんでした。

実は、阪神淡路大震災では、戦前に建築された、
「築年数６０年以上の鉄筋コンクリート造」の建物で、全く被害を受けなかった
建物が数多く存在しました。

これら一群の建物がなぜ被害を受けなかったのでしょうか？

西沢英和・円満字洋介　著「地震とマンション」ではそのデータを分析し、
以下、重要な２つのポイントをあげています。

1.「建物を設計する場合、床に加わる加重の
数値を大きめに設定していた」

2.　「コンクリートや鉄筋が耐えられる力（許容応力度）を
小さめに設定していた」

以上の２点について、次回なるべく分りやすく説明します。

つづく

～あまり知られていない意外な事実～ その1

　先日、インドネシアのジャワ島中部で地震が発生し６０００人
近い人々が犠牲になりました。また、２００４年の暮れに起きた、
スマトラ沖の大地震では津波により、数十万人の人々が亡くなりました。

今回から数回にわたり地震をテーマに特集記事を掲載します。

■『阪神淡路大震災』

死者６４３３人、損害額１１兆円！家屋の全半壊６０００以上！
阪神淡路大震災は、簡単には壊れないと考えられていた
現代を象徴する建物や高速道路などが脆くも崩れ落ち、
大都市がいかに地震に弱いのかを、わたしたちの脳裏に焼き付けました。

しかし、、実は「阪神淡路大震災（Ｍ7.2）は日本では
数十年に一度起きる、ごく普通の内陸型直下型地震」に過ぎません。

過去の歴史的大地震、たとえば、宝永東海地震（1707年　Ｍ8.4）
濃尾地震（1891年　Ｍ8.4）などと比べ、地震の規模、被害などは
格段に小さく、決して未曾有の大地震ではありませんでした。

※マグニチュード（Ｍ）とは、地震が発するエネルギーの大きさを表します。
マグニチュードが１増えるとエネルギーは約３２倍になります。
マグニチュードが２増えるとエネルギーはなんと１０００倍！に
なります。２００４年のスマトラ沖代地震はＭ9.0でした。

現在、地球で起きている地震の１０％は日本で起きており、
震度４以上の地震は日本では、３日に一度の割合で発生しています。
また、過去２００年の記録を平均すると、阪神淡路大震災規模の地震は、
日本では１２年に一度の割合で起きています。「これはあまりに多すぎる
のではないか？」と感じる方はたぶん多いと思います。

しかし、これは、事実です。たまたま、１９４８年の福井地震
（Ｍ7.1　死者３，７６９人）から、１９５５年の阪神淡路大震災までの
約５０年間は大地震が発生しなかった特別な期間であり、実感としてわ
たしたちが感じられないのは当然だと思います。

つまり、阪神淡路大震災の数倍規模の地震は常に発生する可能性は高く、
日本の大都市で歴史的な大地震が発生すれば、その被害の大きさは
想像を絶する規模になるであろうと思われます。

また、阪神淡路大震災では死者の８７％が自宅で亡くなり、
犠牲者の９２％が地震の発生から１５分以内に息をひきとりました。

即ち、「耐震性の問題のある建物や違法建築物」など、
ひとたび地震が起きればわたしたちの命を即座
に奪う、「凶器に変身してしまう建築物」がなんの手も加えられず、
都心にはそのまま無数放置されています。

そんな砂上の楼閣・ガラスの城に住むわたしたちは、
過去の大震災からなにを学び、何をなすべきなのでしょうか？

今回はそんなテーマで特集を組みました。最後まで、是非お付き合い下さい。

つづく