川崎市川崎区の不動産会社「センチュリー21平和開発」

【ビンテージマンション特集　その２】

～広尾ガーデンヒルズはなぜ別格なのか？～

さて、ビンテージマンションの代表格である
広尾ガーデンヒルズはなぜ別格なのでしょうか？
最初に広尾ガーデンヒルズの概要をお話します。

【広尾ガーデンヒルズ】物件概要

所在地 　 東京都渋谷区広尾４－１

交　通　　 日比谷線　広尾駅　徒歩４～７分

構　造　　　鉄骨鉄筋コンクリート造

総戸数　　１，１８１戸

築年月日　１９８３年～１９８７年

広尾ガーデンヒルズは都心有数のの高級住宅地、
広尾の一角に建設されました。バブルが始まる直前の
１９８５年前後に、日本有数の旧財閥系デベロッパー３社
（住友不動産・三井不動産・三菱地所）がその
英知を振り絞り、各社が争うように企画・開発し
実現した大規模共同プロジェクトです。

都心でありながら閑静な広尾の小高い丘の上に建つ立地を、
最大限設計に生かしたプレミアムなマンションです。

また、広尾ガーデンヒルズは宮沢りえさん、
福山雅治さん他多数の芸能人・著名人の方々も
多数住んでいる（住んでいた）ことでも有名なマンションです。

敷地内の建物は全部で１５棟からなり、
商業施設を備えた中央の「センター（中央）ヒルズ」を中心に、
「ウエスト（西）ヒルズ」「イースト（東）ヒルズ」
「ノース（北）ヒルズ」「サウス（南）ヒルズ」の
５つのブロックから構成されています。

それぞれの５つのブロックは独自の外観やデザイン、
住宅設備のクオリティーを持っています。
なかでも専用ゲートのある「サウスヒルズ」のＤ棟は、
バブルの絶頂期には坪当たり２５００万円程度で
売買され、最も人気がある建物です。

敷地内の各棟へのアプローチはなだらかな並木道でつながり、
敷地に足を踏み入れた途端、わたしたちに
都会の喧騒やざわめきを一瞬のうちに忘れさせます。

また、各棟にある桜や椿の植え込みは、
建物を暖かく包み込み、木々の間から差し込む光によって
素晴らしい外観をより引き立てます。

わたしは先日久々に広尾ガーデンヒルズを訪れました。
しかし、その素晴らしさはまったく色あせておらず、
１０年前に訪れたときよりも建物に味わいや風格が出てきて、
一段と魅力的な建物になったように感じられました。

現在日本では、建物を末永く使うための考え方として、
「スケルトン・インフィル」という考え方が
普及しつつあります。建物をスケルトン
（建物の構造部分など簡単に取替えが出来ないもの）と
インフィル（内装や設備など古くなったら取替えができるもの）に
分けて考え、スケルトン部分はしっかりと造り、
インフィル部分を時代に合わせて変更して行くという考え方です。

広尾ガーデンヒルズは、まさにスケルトン部分（２０年以上前）が
しっかりとしたコンセプトや設計思想で造られ、
絶対的な価値を持ち続けています。

最近の新築マンションはどちらかというと、
見栄をよくするために住宅設備にお金をかけ、
見えない部分のコストを削っている物件を
多く見かけるようになりました。

消費者は得てして見栄えがする設備に
目を奪われがちです。

しかし、ハイテク設備に見られる最新機能は
数年もすれば、ローテク設備（古臭い）に
なってしまいます。

例えば、腕時計でも最新のデジタル時計より、
機能では劣る年代ものアナログ時計のほうが、
時代を超えた価値を持ち続けるように、
ビンテージマンションと呼ばれる建物は共通して、
時代を超越した価値を持ち続けています。

しかし、残念ながら日本の中古マンション市場や
所有者の意識は、欧米に比べて未成熟で多くの問題を
抱えています。

欧米では日本と違い土地ではなく
建物に資産的価値を見出しています。

建物を償却資産（時と共に価値がだんだん
なくなって行く資産）と考える日本人とは、
不動産に対する根本的な価値観の違いが存在します。

「完成した建物にいかにして息を吹き込み、磨き上げて行くか？」で
その後の建物の価値は大きく変わります。

また、外国では集合住宅の資産的価値を維持するために、
入居者を管理組合が審査する例もあると聞いています。

広尾ガーデンヒルズなどの管理維持体制が
しっかりしたマンションでは、実際にその道のプロ
（一級建築士・税理士・弁護士・行政書士・マンション管理士など）
である住人が管理組合をリードし運営している
場合が多いことも事実です。

広尾ガーデンヒルズなどは購入を希望しても、
購入希望者のウエイティングリスト（購入希望者リスト）が
各不動産業者に存在し、募集の広告や情報が公開される前に
買い手が見つかってしまい、なかなか手に入れることは
出来ません。日本を代表する凄いマンションです！　　　　　　　　

【ビンテージマンション特集　その１】

～広尾ガーデンヒルズはなぜ別格なのか？～

最近ビンテージマンションという言葉を
よく耳にするようになりました。

もともとビンテージとはワイン用のぶどうの
収穫年をあらわす言葉です。

最近は時代を経ることに、味わいやこくがでて、
その価値や評価が更に高まるものに対して付けられる
ようになりました。

ビンテージマンションについて考える場合、
「家は所有した時から、全てが始まる。理想の家は
時間と手間をかけ、作り上げていくもの」
という英国人の思想や哲学が参考になります。

英国の住宅事情に詳しい、作家でコラムニストである
井形慶子さんによれば、英国人は「古い家」ではなく
「成熟した家に対して最大の敬意を払うと言われています。

普遍的な価値を持つビンテージマンションとは、
まさに「成熟した家」に他なりなりません。

以前、わたしはビンテージマンションの一つである
ペアシティルネッサンス高輪８０について、
山口百恵さんをキーワードにお話しました。

今回は建築されてから２０数年を経過したにも関わらず、
いまだにまったく資産的価値の下がらない
（逆に上がっている）、ビンテージマンションを代表する、
広尾ガーデンヒルズの魅力を分析し、
改めてマンションという建物の価値について
考えてみたいと思います。

1.ビンテージマンションとは？

ビンテージマンションとは立地・デザイン・管理等に優れ、
築年数が経過しても、価格が下がらない資産価値を
持ったマンションです。

都心には日本を代表するようなマンションが
いくつか存在します。ビンテージマンションに共通する事、
それは立地と管理がずば抜けて良いということです。

「良質な素材」「優良なメンテナンス」「建物の管理に
ついて意識が高い住人の思想や哲学」が入りまじり合って、
初めてビンテージマンションと呼ばれるようになります。

人も年齢を重ねるごとに味が出てくる人がいます。
たとえば、俳優さんでいえば、高倉健さんや
吉永小百合さんなどです。

別な表現をすれば普通のマンションとビンテージマンション
の差は風格と品格の違いといえます。

わたしは、マンションの住み替えを考える場合、
購入後の価格が不透明な新築マンションよりも、
築年数が経過し「建物の評価が安定している」
優良な中古マンションを購入することは、
大切な資産を目減りさせないために
とても賢い選択だと思っています。

2.最近の高級マンションとは？

バブルの頃の高級マンションはどちらかというと、
「お屋敷」・「大豪邸」をイメージさせ、
また、扉や取手や水道の蛇口などの小物にも高級品を
使用した、豪華でどっしりとした存在感のある建物が主流でした。

しかし、最近の高級マンションは「都市型シティーホテル」
のスイートルームをイメージさせる高層タワー型の
建物が多くなっています。ここ数年で分譲された
高額マンションの代表格としては「パークマンション千鳥が淵」
「広尾フィオーレ」「元麻布ヒルズ」などがあげられます。

これらの物件は一戸当りの平均価格が２億から３億程度
（坪単価は４７８万円～８５６万円）、販売価格は
最高でも１２億～１３億程度でした。

バブル期の１９９１年に分譲された「有栖川ヒルズ」が
平均分譲価格２０億円（坪単価２７１４万円）
だったのに比べると、販売価格・平均坪単価とも
だいぶ小型になりました。

※「有栖川ヒルズ」は史上最大の暴落をした
マンションとして、マンションの歴史にその名を残して
しまいました。下落率はなんと８０％です。

近頃の高級マンションの傾向について書かれた
面白い記事を見つけましたので、下記にそのまま掲載します。

**************************************

Nikkeibp.jp(２００３年１０月２４日）の記事一部掲載

『東京カンテイの中山登志朗氏によると
「車にたとえると、バブル期の高額マンションはロールスロ
イス、現在の高額マンションはベンツ」ですねと話している。

ロールスロイスは、自分が運転するのではなく
運転手を雇って運転させるタイプの車だ。

排気量、見た目、内装など、全てに高級車というイメージ
がある。これに対して、ベンツは高級車ではあるが自ら運転
するタイプの車で、高性能だから高額というイメージが強い。

大邸宅型から都市ホテル型へ、あるいはロールスロイスから
ベンツへ。時代の気分、ニーズをそのまま
反映したような結果ではある。

************************************

今回は、ビンテージマンションとは、
どのようなマンションなのか？
そして、最近の高級マンションは
どのようなマンションなのか？
についてお話しました。

次回は

本題の「広尾ガーデンヒルズはなぜ別格なのか？」

というテーマでお話します。

つづく