川崎市川崎区の不動産会社「センチュリー21平和開発」

【山口百恵さんとマンションの価値について考える！　その４】

～資産価値が下がらないマンションとは？～

さて、現在でもペアシティルネッサンス高輪８０が、
建築後２５年経過した今でも、販売当時の価格を
３０％以上も上回っているのはなぜでしょうか？

マンションの価値はズバリ

「立地」と「管理」

で決まります。

わたしは、先日久々にペアシティルネッサンス高輪８０を訪ねました。
そして、改めてこのマンションの素晴らしさを実感しました。

まず立地です。

品川駅から徒歩５分。建物は、三菱財閥を築いた
岩崎邸跡地の緑に囲まれた、小高い丘の上にあります。
総戸数２４７戸、赤褐色の全面タイル張りの外観は
訪問者を圧倒します。

現在、品川、田町周辺は大変な建設ラッシュになっています。
ＪＲの跡地にインターシティーなどのオフィスビルが建設され、
高層マンションも多数建設中です。

しかし、緑の多さ・住宅環境という面ではどの建物も、
ペアシティルネッサンス高輪８０にはとてもかないません。

つまり、立地においては、今後とも競合物件が
なかなか出てこないということです。
立地における絶対的な優位性を持っているということです。

そして、管理です。

敷地の入り口には警備員室があり、車で訪問する時には、
警備員さんのチェックを必ず受けます。

わたしは車で行ったのですが、不審者と疑われるのではないか
と思い、情けないことに、車を路上に置いて歩いて行きました。

エントランスまでは約１００ｍの上りのアプローチがあります。
まさに、高級シティーホテルのアプローチです。

アプローチを上りきると左側に瀟洒なエントランスが
目に入って来ます。エントランスホールにはシティーホテルと
同じようなフロントがあり、２人のフロントマンが受付業務を行い、
不審者の出入りに目を光らせています。

わたしのような部外者には
建物内に入るにはかなりの勇気がいります。

このような立地と管理を改めて目のあたりにすると、
ペアシティルネッサンス高輪８０が
ビンテージマンションと呼ばれる理由が納得できます。

このマンションは１９８０年の完成です。
建設された年が、地震に対する設計基準が大幅に改正された
新耐震基準（１９８１年）の前という
マイナス要因を持っているにも関わらず、まさに

｢立地の優位さと管理の良さ｣

で、マンションの価値を保ってきたといえます。

わたしは、このようなマンションは今後数十年たっても
必ずある一定の価値を持ち続けると考えます。

東京都心には、ペアシティルネッサンス高輪８０以外
にもビンテージマンションは存在します。
広尾ガーデンヒルズ・恵比寿ガーデンプレイス・
芝白金ヒルズなどです。

これらのマンションに共通することは、
やはり、立地の良さです。

街をとりまく雰囲気、芸術や文化の香り、
その街の風土や歴史、共通の価値観を持った人々の
パワーなど、皮膚感覚で感じられる「モノ」が、
ビンテージマンションとしての、風格を醸し出しています。

ビンテージマンションは決して高級マンションばかりを
指すものではありません。わたしたちが住むそれぞれの
街にも、資産価値が下がらないマンションは少なからずあります。

皆さんも、ご自分の住む街のビンテージマンションを
探してみては如何でしょうか？

終わり

【山口百恵さんとマンションの価値を考える！その３】

～山口百恵さんは、いくらでマンションを
　　　　　　　売却したのか？バブルの驚異！～

わたしの手元にペアシティルネッサンス高輪８０の、
販売当時から現在(２００５年）に至るまでの、
取引価格データがあります。

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ペアシティルネッサンス高輪８０坪単価推移

１９８０年　　　２７８万円　　　　　　　１９９１年　　２５００万円

１９８６年　　　５００万円　　　　　　　１９９２年　　１４００万円

１９８７年　　２０００万円　　　　　　　１９９５年　　　５００万円

１９８８年　　２２００万円　　　　　　　１９９７年　　　４００万円

１９８９年　　２７００万円　　　　　　　２００２年　　　２５０万円

１９９０年　　２７００万円　　　　　　　２００５年　　　３５０万円

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上記の資料によりますと、販売当時（１９８０年）の
分譲坪単価は２７８万円でした。

しかし、山口百恵さんがマンションを売却した１９８７年には、
バブル景気の影響でマンションの取引価格は急上昇し、
坪２０００万（約７倍）まで値上がりしました。

※バブルはプラザ合意（１９８５年）に始まったとされています。

単純に、専有面積に坪単価をかけますと、
１億５千万円のマンションを、１０億７千万円で売却したことになります。

ご存知のように１９８７年以降も土地の急騰はさらに続き、
ピーク時の１９９０年には坪２７００万円まで値上がりしました。

つまり、１４０１号室は当時１４億６千万円の価値が
あったことになります。実にわずか１０年で１０倍になりました。

※１９９１年に竣工した有栖川ヒルズ（東京都港区）は、
　平均販売価格は１９億３千６百万円！で
　分譲され、世間の人々を驚愕させました。

そして、その後バブルは弾けます。価格は１９９０年を
ピークに急激に値下がりし始め、２００２年には坪２５０万円
（１億３千５百万円）まで落ち込みました。

しかし、これからがペアシティルネッサンス高輪８０が
並みのマンションとは違うところです。ビンテージマンション
としての実力を発揮します。

その後は再び価格を上昇させ、２００５年現在、
坪３２３万円（１億７千５百万円）で取引され、
現在も上昇しています。

つづく

次回は

「ビンテージマンションは何が特別なのか？」

というテーマでお話します。

【山口百恵さんとマンションの価値について考える！その２】

～山口百恵さんは最高の不動産投資家だった!～

山口百恵さんは最高の不動産投資家だった！
今回はあの永遠のスーパーアイドル山口百恵さんと、
ビンテージマンションがテーマです。

まず、ビンテージマンションとは何かについてご説明します。

もともとビンテージとはワイン用ぶどうの収穫年をあらわす言葉です。

ビンテージマンションとは、
立地・デザイン・管理等にすぐれ、建築年数が経過しても、
価格が下がらない資産的価値を持ったマンションです。

ここまでで、今回のテーマの意味がお分かりになった人は、
かなりの山口百恵さんファンの方です。

下記はビンテージマンションと言われる
ペアシティルネッサンス高輪８０の物件概要です。

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ペアシティルネッサンス高輪８０

所在地　東京都港区高輪４丁目２４－５５

交通　　ＪＲ品川駅　徒歩５分

構造　　鉄骨鉄筋コンクリート造１４階建

総戸数　２４７戸

築年月　１９８０年１０月

平均専有面積　１０４．０５㎡

分譲単価　２３８万円／坪

事業主　東高ハウス㈱

施工　　㈱竹中工務店

※敷地内テニスコート利用料（１０００円／１時間～）

フロントサービス（タクシー手配・宅配便預かりサービスなど）

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ペアシティルネッサンス高輪８０は、
山口百恵さんが芸能界から衝撃的な引退をし、
三浦友和さんと結婚するために、新居として購入しました。

当時としてはオール電化システムなど
最新の設備を調えた,高級マンションの走りとも言われる物件
で、マスコミ等で大きな話題になった
１９８０年代を代表するマンションです。

今回、わたしは、山口百恵さんの軌跡と、
ペアシティルネッサンス高輪８０のその後をラップさせ、
ペアシティルネッサンス高輪８０がその後のバブル、
そして崩壊という大きな社会のうねりをへて、
現在どの様な存在になっているのかを確認し、
改めてマンションという建物の価値について
考えてみたいと思います。

最初に、山口百恵さんのプロフィールを紹介します。

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山口百恵さんプロフィール

１９５９年　東京都渋谷区恵比寿生まれ（１月１７日）。

１９７２年　オーデション番組「スター誕生」で準優勝。

１９７３年　「としごろ」で歌手デビュー。

１９７４年　「ひと夏の経験」が大ヒット。
　　　　　　　トップアイドルとなる。

１９８０年　三浦友和さんと結婚し引退。
　　　　　　 ペアシティルネッサンス高輪８０を購入。

１９８７年　東京都国立市富士見台に転居。

　　　　　　　　　現在はキルト作家として活躍。

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上記のプロフィールからお分かりのように、
山口百恵さんは１９８０年に、ペアシティルネッサンス
高輪８０を購入しました。

わたしの手元には当時（１９８０年）の
販売パンフレットがあります。

その価格表の一部を抜粋します。

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ペアシティルネッサンス高輪８０価格表

１４０１号室　　１５，１３５万円
専有面積　　　　１７９．７２㎡（５４．３６坪）
テラス　　　　　　５６．８５㎡（１７．１９坪）
合計　　　　　　２３６．５６㎡（７１．５５坪）

１４０３号室　　１１，０００万円
専有面積　　　　１３５．８５㎡（４１．０９坪）
テラス　　　　　　　９．７６㎡（　２．９５坪）
合計　　　　　　１４５．６１㎡（４４．０４坪）

１３０３号室　　１４，０９５万円
専有面積　　　　１６８．５６㎡（５０．９８坪）
テラス　　　　　　　９．７６㎡（　２．９５坪）
合計　　　　　　１７８．３２㎡（５３．９３坪）

１３１５号室　　　９，０５０万円
専有面積　　　　１１５．５４㎡（３４．９５坪）
テラス　　　　　　　９．７６㎡（　２．９５坪）
合計　　　　　　１２５．２４㎡（３７．９０坪）

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さて、山口百恵さんがどの部屋を購入したのかは
秘密です。これからは、仮定の話になります。

当時の山口百恵さんの人気と収入から推定して、
一番価格が高い１４０１号室を１億５千万円で
購入したと仮定します。

山口百恵さんは前記のプロフィールより、
１９８７年にこのマンションを売却して、国立市富士見台に
１９８７年５月１８日に転居しました。

さて、いくらで売却したのでしょうか？

※ちなみに自宅は、敷地２０７坪。鉄筋コンクリー造２階建。
総事業費は土地代を含み約２億円と言われています。

つづく

次回は

【山口百恵さんはマンションをいくらで売却したのか？バブルの驚異！！】

というテーマでお話しします。

【山口百恵さんとマンションの価値について考える！】

～値下がりしないマンションとは！～

今回は、ある中古のマンションの２６年間の軌跡をたどりつつ、
あのスーパーアイドル「山口百恵さん」・「バブルの崩壊」
をキーワードに、「マンションという建物の価値」について考えます。

はじめに

現在、過去の分譲マンション供給戸数は合計５００万戸を数え、
約１２００万人の人が分譲マンションに住んでおります。
（実に、日本国民の１０人に１人以上の割合です）

また、ここ数年は、新築マンションの大量供給が続いており、
中古マンションの価格にも大きな影響を与えております。

しかし、新築マンションは１日住んでしまったら、
次の日から即中古！になってしまいます。

そして、一度売れて、中古になると価格が
ガクッと下がります。何故だかおわかりでしょうか？

実は、新築マンションの価格には、
売主の利益や販売経費が約２５％含まれています。
（原価は新築価格の７５％ぐらいです。）

ちなみに東京都のマンションはだいたい１６年で、
新築時価格の三分の二になります。
（地方のマンションは１１年ぐらいです。）

残念なことですが、
大切な資産が負債になってしまう事もたびたびあります。

しかし、今回のテーマである

２０年以上も経過しても、価格が全く下がらない、
逆に値上がりする、「ビンテージマンション」と
いわれる建物があります。

不動産を取り巻く環境が厳しさを増す中で、
大切な「マンションという資産」を、これからどの様に
守ったら良いのか？今後どの様なマンションが、生き残れるのか？

山口百恵さんをキーワードに考えます。

つづく

　次回は、

「山口百恵さんは、最高の不動産投資家だった！」

というテーマでお話します。