川崎市川崎区の不動産会社「センチュリー21平和開発」

【マンションという建物の価値を考える　その４】

～マンションは社会の縮図～

私は現在不動産を中心とするコンサルタント業務に携わっています。
最近特に関心を持っている業務に、分譲マンションの管理について
相談を受ける、マンション管理士としての仕事があります。

マンション管理士という資格は平成１３年度にできた、
国土交通省による国家資格です。
（合格率は８％前後です。）

私たちマンション管理士は、管理組合の運営等の相談に応じ、
助言や、指導その他のお手伝いをさせて頂く事を
主な業務としています。

何度もお話をしてきましたが、マンションの価値は立地条件を除けば、
管理組合の運営の良し悪しで決まります。

しかし、実際にマンションの管理組合の運営を行う為には、
多くの専門的な知識を必要とします。
マンションはまさに社会の縮図です。

マンションの管理組合の運営は、規模はぜんぜん違いますが、
国家を治める事と似ています。マンションは一つのミニ国家であり、
管理費や修繕積立金は国家で言うと税金に当たります。
　　
また、理事長は、総理大臣に当たり、予算を組み、
共用部分の工事（国家では公共工事）を実行します。
一般社会と同じように、管理組合の中では、住人の結婚や離婚、
組合員の死亡による相続の発生、税金（管理費）の滞納、
賃借人による家賃の滞納も発生します。

このように考えると、管理組合を運営するという事は、
複雑な人間関係を調整し、スケールの違いはあれ、
国家を治めるのと似たような能力が要求されます。

国家のレベルが、国民の意識や、能力により大きな差が出るように、
マンションの資産価値も、管理組合の人々の、
意識の差により、大きな違いが出てきます。

過去、５００万戸のマンションが供給され、
約１２００万人の人々が居住している状況で、
ご自分のマンションという資産の価値を維持する為には、
マンション管理士や管理会社等の専門家との
コミニューケーションをしっかりととり、長期的視野にたった
管理運営を行ってゆくことが、ますます大切な時代に
入ってきたと、私は思います。

なお、以下にマンション生活『適応度』チェック表を作りました。
次の１０問のうち、いくつご自分が該当するかチェックしてみて下さい。

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マンション生活『適応度』チェック表

□金利は、固定金利ではなく、「絶対」変動金利だ。

□金利が低いので、頭金なしで、全額借りなければ損だ。

□管理組合の理事長には、「絶対」なりたくない。

□マンションは隣近所の人間関係が煩わしくなくて良い。

□マンションの賃貸を認めると、住人の質が落ちるので、禁止すべきだ。

□管理費や修繕積立金は、絶対に少ないほうが良い。

□ペットの飼育は「絶対」に禁止すべきだ。

□マンションは「絶対」新築に限る。中古住宅は嫌だ。

□「今が買時！」という営業マンの言葉に、いつも心が揺れる｡

□管理は、ブランド力のある大手管理会社に、まかせるべきだ｡

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４問以上該当する人は、快適なマンションライフを送れない可能性があります。

これからマンションの購入を予定している方は、考え直してください。
８問以上該当する人は、マンションの購入を諦めてください。
幸せなマンションライフを送ることは困難です。

【マンションという建物の価値を考える　その３】

～負債マンション～

さて、皆さんは建物の価格はどの様に算出するのかご存知でしょうか？

例えば、税務署は新築マンションをだいたい建築費の６０％
程度で評価し、皆さんが毎年支払う固定資産税の金額を決定します。
何故だか分りますか？

新築マンションの建物部分は建設会社（ゼネコン）が作るのですが、
たとえば、建築費を１億円とした場合について考えて見ます。

通常、建築費のなかには、建設会社の経費（建設会社の利益や、
人件費など）が約２０％含まれています。見積書を詳しく見ると、
一般管理費とか現場経費・諸経費という項目で、計上されています。

一般に建設会社は、工事を請負った場合、実際の工事は下請け
会社へ発注し、工事現場の管理のみを行います。その為、実際に
工事を行う下請け業者（大工・内装・給排水設備業者等）もまた、
２０％程度の経費を計上します。

即ち、１億円の工事費の内、建設会社の利益や経費、
職人さんの手間賃などが、建築費の４０％近くを占める事を意味します。
当初の建築費から、４０％（４０００万円）を引くと、
建物の原価は約'６０００万円'になります。

そして、税務署はこの６０００万円で評価した建物に対して、
固定資産税を課税します。課税の仕方は、税務上、
建物は毎年価格が減る（償却資産）と考え、
鉄筋コンクリートの住宅の場合４７年間で価値が
なくなると考えます。（正確には、残存価格として１０％が残ります。）

これは、あくまでも税務上の話です。実際に建物は
価値がなくなるかどうかは、建物の管理状態の問題です。
　
以上は、建物を評価する場合の一例です。即ち、
新築マンションをお買いになった方は、この建物価格
（６０００万円）を目減りしないように、今後、
努力してゆくことになります。

ここで、一つ大きな問題が起きる可能性があります。

それは、建設会社の施工ミスや、手抜き工事によって、
最初から６０００万円の価値に値しないマンションがあるからです。

最近、テレビなどの報道で、築３０年程度のマンションが、
ボロボロになってしまった光景を見かけました。

建物に大きなひび割れが入り、鉄筋が露出し、
鉄筋のサビが建物の外部まで流れ出して、
とてもみにくい状態でした。

一般的には、鉄筋コンクリートの建物は、
メンテナンスをしっかりやれば、５０年や６０年は十分にもちます。
建物がこの様なひどい状態になってしまったのには、
原因が二つ考えられます。

まず、第一は、バブル前後は、もちろん全部ではありませんが、
一部において、品質の良くない（施工精度が悪い）マンションが
建設されてしまいました。

その理由は、現場管理の経験が少ない現場監督や、
技術が未熟な職人さんが施工に携わり、施工レベルが
低下してしまったという事です。

ちょうどバブルの頃、私は建設会社に勤務しておりましたが、
特に、鉄筋や型枠大工など、主要業種における人手不足は深刻でした。

そして、第二番目はある時期に建てられたマンションには、
コンクリートに混ぜる骨材に、山砂では無く、海砂を使っていた
可能性があるという事です。海砂には塩分が含まれているため、
鉄筋を腐食させてしまいます。

また、塩分はコンクリートをアルカリ性から中性にし、
コンクリートの劣化を早めます。

厳しい言い方になりますが、塩害に侵されてしまいますと、
いくら補修工事を行って、たとえ劣化を遅らせる事が
出来たとしても、完全に回復する見込みはありません。

このような問題を抱えたマンションは１０年もたてば、
外見からでも判断できるような、何かしらの問題が
出てきます。不幸にして大切な資産が負債になってしまう、
このようなマンションを買ってしまった場合、
完全なものにすることは出来ません。

早めに専門家に調査を依頼し、修繕計画をしっかり立て、
早め早めの対応をし、建て替えまでの期間を
少しでも、先延ばしするような対応が必要となります。

【マンションという建物の価値を考える　その２】

～失敗した！不動産投資！編～

ある投資用ワンルームマンションの話です。
フォレストパレス（仮称）は１９８８年に分譲され、
今年で築１７年になります。

私の知り合いの黒沢実男（仮名）さんは
フォレストパレス３０２号室を、新築時に
２３００万円で購入しました。

そして、黒沢さんはフォレストパレスを月額家賃６万２千円
前後で１７年間賃貸をしていました。（家賃収入から諸経費を
引いた収入の合計は、１７年間で約１０００万円になります）

多少の空室期間はあったものの、家賃はほぼ安定して、
定期的に入ってきていました。

その為、建物の管理には無関心でしたので、管理組合の総会にも、
過去１７年間一度も出席した事がありませんでした。

しかし、最近は、不動産市場を取り巻く環境の変化で、
家賃の相場も下がり始め、専有部分のメンテナンス費用も
結構かかる様になり、自分のマンションの資産価値を、
今後どの様に維持して行けば良いのか、
黒沢さんは真剣に考え始めていました。

そんな折、２００５年４月に管理会社から、
総会の招集案内が届きました。内容は理事長の選出、
および建物の大規模修繕工事が主な議題でした。

黒沢さんは初めて、管理組合総会に出席することにしました。

総会に出席して、黒沢さんは大変な驚きを受けました。
最近の１２年間は理事長を引き受ける人がおらず、また、
総会への出席者も一人も無く、実質的な総会が
開かれたことが一度も無いと言うことでした。

また、今回実施する大規模修繕工事により、
修繕積立金は底を尽き、０円になってしまうとの事でした。
修繕積立金がなくなるという事は、もし緊急の修繕が
発生した場合、各所有者から一時金を、数十万円
徴収しなければならない事を意味します。

黒沢さんにとって、最近は、諸経費の出費がかさみ、家賃も下がり、
収益が悪化している現在、さらに一時金として数十万円の
出費は大きな痛手です。

また、管理費の額も通常のマンションの２倍近くでかなり
割高であることがわかりました。更に、フォレストパレスを
見に行ったところ、エントランスはゴミだらけ、また、
コンクリートには大きなひび割れが発生し、
鉄筋のサビが外壁まで流れ出ている、というひどい状態でした。

そこで、黒沢さんは自分が理事長になり、
自分自身で管理を見直そうと決心しました。

まず、黒沢さんは、他の所有者の方に連絡をとり、
現状フォレストパレスが大変な状況になっている事を訴え、
臨時総会の出席をお願いしました。黒沢さんの呼びかけに
応えて数人の方々が集まり、臨時総会が開かれ、
熱心な議論が交わされました。

所有者の意識が変わりますと、管理会社の態度も
ガラリと変わりました。管理組合と、管理会社との間
に緊張感が生まれ、管理費の見直しに消極的だった
管理会社は、管理費の３０％の削減に応じました。　

また、大規模修繕工事の金額も１５％削減できることになりました。

この黒沢さんの行動から学ぶことは、自分の資産は
自分で守るという意識がいかに大切かという事です。
管理会社を責めるのは簡単ですが、全てを管理会社にまかせ、
無関心であった所有者の方に最大の問題があります。

マンションは管理次第です。最近、マンション購入者は
マンションを終の棲家と考え、管理に関して大変な興味を
持っております。管理はご自身の意識を変えることによって、
劇的に変わります。

是非、管理組合の運営に積極的にかかわり、
ご自身の大切な資産を守ってください。

補足

　現在フォレストパレスを売却した場合、４５０万円程度と思われます。

（実に、下落率は８０％になります。）

　管理組合が今後、管理の見直しに積極的に関わることにより、１００万円程度の価格アップは可能で

す。しかし、１７年間、「管理に無関心であった」つけは大きく、資産価値を大幅に回復すること

は、もやは手遅れと思います。

【マンションという建物の価値を考える　その１】
～成功した！不動産投資！編～

私のお客様鈴木康雄（仮名）さんは、
１９８０年東京の大田区にセントラルマンション（仮称）
１０２号室（3LDK　70㎡）を１８５０万円で購入しました。

当初、鈴木さんはセントラルマンションに住み、
東京の会社へ通勤をしていました。

しかし、３年後、長野県へ転勤になったため、
知り合いの不動産会社に入居者の斡旋を依頼して、
Ａさんに家賃１６万円でセントラルマンションを賃貸しました。

そして、数年後、あのバブル景気が始まります。
ピーク時の１９８９年には、なんと６０００万円まで
値上がりをしました。しかし、手堅い鈴木さんは
家賃収入も順調に入ってきていた為、
セントラルマンションを売却せず、所有し続けることにしました。

やがて、翌年１９９０年バブルが弾けます。
ご承知の通り不動産価格は急落しました。

また、順調に入っていた家賃にも問題が生じ始めました。
８年前に入居した借主のＢさんが、
２０００年頃から家賃を滞納し始め、
その合計が２００万円に達してしまったからです。

当初、鈴木さんはＢさんを紹介した
不動産会社が倒産してしまった為、
鈴木さん自らＢさんと立ち退き交渉をしていましたが、
全く進展がありませんでした。

その時初めて鈴木さんはセントラルマンションの
売却を検討しました。しかし、家賃を２００万円も滞納
している入居者がいるマンションを
購入する人などいませんでした。

そして、２００４年、鈴木さんは私の事務所に
相談にいらっしゃいました。私は鈴木さんのお話を
お聞きしたとき、過去の経験からかなり
難しい案件だと思いました。

なぜならば、入居者のＢさん（女性）はご主人と離婚し、
現在収入は無く、また、体調を崩し、入退院を繰り返し
ているとの事でした。さらに、離婚したご主人を含め、
連絡をとれる身内の方もほとんどいないという状態でした。

Ｂさんに退去してもらうにしても、
引越し先を見つけることが大変困難と思われたからです。

結果を申し上げますと、私はＢさんと交渉し、
約３ヶ月後に退去していただきました。
（どの様に退去してもらったかの詳細は今回省きます）

私は、Ｂさんの退去後、直ぐにセントラルマンションの
売却を鈴木さんから依頼されました。

そして、２００５年５月に１９００万円で売却することが
出来ました。最終的には、滞納家賃２００万円を
差し引いても、鈴木さんは約２０年間で３４００万円の
家賃収入を得ることが出来ました｡

その後、鈴木さんは売却代金１９００万円で、
約１０％の運用益が望める、中古ワンルームマンション
を３物件購入し現在に至っております。

尚、鈴木さんの購入した投資用マンションは、
最近の不動産価格の上昇により、ここ一年余りの間に
２０％程度値上がりしています。

さて、皆さんは以上の話を聞いて、どの様な感想を
お持ちになったでしょうか？私は、以上の事から
不動産の価値を考える場合の
３つの重要なヒントがあると思います。

まず、第一は、建築年数が２５年のマンションが、
新築時価格（１８５０万円）を上回る、１９００万円で
売却出来たとうい事実です。

現在の不動産を取り巻く環境を考えると、
１９８０年に購入したマンションを、２５年後に取得した価格を
上回る金額で売却する事は、ビンテージマンションといわれる
一部のマンションを除けば、不可能に近いのではないでしょか。

セントラルマンションが可能であったのは、
ずばり、「立地」でした。立地がマンションの価値
を決める場合の重要な要素になると言う事です。

第二は、建物の「管理」です。セントラルマンションは
管理組合の意識がとても高いマンションでした。
大規模修繕も適切な時期にしっかりなされ、
築年数を感じさせない、エントランス周りや
外観を保っていました。

また、いち早くペット愛好者対象のペットクラブを作り、
管理規約でしっかり運営するなど、管理組合
のコミュニティーがしっかり形成されていました。

まさに、「マンションは管理を買え」の言葉通りの
マンションでした。

そして、第三は、現在、不動産投資がブームに
なっていますが、家賃が確実に入らなければ大変
な事になるということです。

セントラルマンションは投資物件として購入した
わけではありませんが、今回は幸運にも恵まれ、
短期間で入居者を退去させる事が出来ました。

もし、裁判になり、強制執行でもするような事になれば、
多大な時間と、金銭的な負担を鈴木さんは負わなけれ
ばなりませんでした。

東京では不動産に関しては、ミニバブルと言われるほど
不動産投資が過熱しています。特にＪリートなどの
不動産投資信託などは完全にバブルに近い状態に
なっています。個人投資家の方は、バブル時を振り
返り、冷静な投資判断が必要な時期にきていると思います。

以上、鈴木さんのお話を参考に不動産の価値について、
私なりにお話をしてまいりました。なお、今後
数年は、マンションの大量供給は続くと思われます。

私は、ご自分の不動産価値の目減りを防ぎ、
資産価値を維持して行く為に、今、何をする事が必要かを、
改めて考える時期に来ていると思います。

【補足】

バブルのピーク時に鈴木さんが６０００万円で
セントラルマンションを売却していたら、
どの様な結果になっていたでしょうか？

バブル時、不動産を売却して利益を得た人は、
殆どまた不動産や株・絵画などに再投資しました。
その時代不動産や株に投資せず、
現金で資産を持っている事は、無能な人がする事
だと言われていました。

その後、バブル経済が崩壊し、結果として、
再投資に成功した人は一割もいなかったと思います。
鈴木さんがセントラルマンションを売却し、
再投資をした場合、どのような再投資を選択したかは
分かりませんが、私は、バブル時に売却しなかった事は
賢い選択だったと思っています。