川崎市川崎区の不動産会社「センチュリー21平和開発」

【免震マンション】

～地震に強い免震マンション～

皆さん、日本ではどのぐらいの頻度で地震が起きているかご存知ですか？

日本国内で、わたしたちの体に感ずる地震（震度１以上）が
発生する回数は、年間で２０００回以上にのぼり、
実に一日に数回の割合で全国どこかで揺れが
計測されていることになります。

１９９５年１月１７日午前５時４６分、兵庫県南部に
マグ二チュード７.３の断層型地震が発生しました。
震源は、淡路島北部、震源の深さは約１６ｋｍ。
この都市直下型地震である（阪神・淡路大震災）は、
人命はもとより家具の倒壊・焼失、都市インフラの損壊、
産業・流通機構への深刻なダメージといった莫大な被害をもたらしました。

６４００人余の人命が失われ、４０００人以上の人が負傷し、
２５万棟の建物が全半壊し、４５万世帯（約１２７万人）が住む家を失い、
１０兆円ほどの経済的被害が発生しました。

被害者の死亡原因を調べると、約７７％が「建物倒壊」や
「家具の転倒」による圧死・窒息死でした。

普段の日常生活では問題の無い安全なはずの住居が、
震災時には一転して凶器と化し、尊い人命を瞬時に
奪い去ってしまいました。

『地震特集』はこちら

こうした状況下の神戸にあって、
ほぼ無傷のまま残ったビルが注目を集めました。
旧郵政ＷＥＳＴビルがその建物で、免震構造による建築でした。　　

免震構造の建物では、地震の揺れを、
普通の建物の３分の１から５分の１程度に軽減させます。
建物の「揺れの強さ」そのものを小さくすることで、
被害も最小限に食い止める構造です。

たとえば、震度５程度の中地震では、建物内外ともに
被害の出ない構造です。震度７レベル（関東大震災）の
大地震が起きた場合でも、建物への被害はないか、
もしくはひび割れ補修レベルの損傷が発生する程度です。

免震構造の建物では,建物自体が大きく損傷を受けることがなく、
建物内の人の身は守られ、家具や設備が倒れたり壊れたりする
被害も殆んどありませんので、建物の資産的価値を損なうことも
ありません。

しかし、これまで免震構造が一般に普及しなかったのは、
その建築費の高さにありました。地震に強い建物にしたいが、
建築費が高くて事業収支が合わなかったのです。

私が最近注目している免振工法があります。「高床免震」という工法です。
当社と業務提携を結んでいる、『スターツCAM株式会社』が開発したのですが、
既に全国で７０棟の賃貸マンションで採用され、日本で一番の実績を誇ります。
これまで割高感のある免震構造のイメージを払拭する、
低コストを実現した免震工法です。

特長は､建物の１階部分の床を地盤面から高い位置に設計することです。
そうすることで、地面と建物間にできるスペースを有効に利用し
免震機能部分をつくる工法です。

免震構造部分を地面に近い高さに造るため、
基礎工事費用が大幅に削減出来るので、免震賃貸マンションに抱いていた
建築コストが高いというイメージを払拭しました。

免震構造は数百年に一度起こるような大地震に対して被害が起きないことを
目標にして設計されています。現在では、首相官邸・国土交通省・外務省・
都知事公舎などの重要な建築から病院、学校、集合住宅まで
多くの建物に用いられています。

『低コストの免震工法』。これからの時代の重要なキーワードです。

参考資料　スターツＣＡＭ株式会社（高床免震）

●詳しくは当社ホームページ　http://www.c21heiwa.comをご覧ください。

『最新のデザイナーズマンション』
(図面をクリックすると、オリジナルサイズの画像になります。）

今日は、私の事務所で企画・募集をした
新築デザイナーズマンション（ネオフラット）のご紹介です。

私が賃貸マンションを企画する場合のポイントはただ２つのみです。

『１０年後２０年後でも競争力がある（生き残れる）建物』

『質を追求して､”あなたのための物件がここにある”
　ということを伝えられる建物』

を企画することです。

ネオフラットの完成は今年の３月１６日です。
しかし、募集を開始した昨年末から年明けの
約１０日間ですべての部屋に申し込みが入りました。

入居者のターゲットは３０歳前後、
年収４００万から５００万の単身者に絞りました。
当初から企画には十分自信がありました。
しかし、こんなに反響が大きいとは、正直ビックリしました。

企画が成功した要因は、まず間取りです。
今回ターゲットにした単身者の方は、多少家賃が高くても、
ゆったりとしたリビングがある広めの１ＤＫを求めています。
質の追求です。

今回は入居者の方の多様なライフスタイルにお答えするため、
４つのタイプを企画しました。

しかも、すべてプライバシー・採光に十分配慮した角部屋です。
そして、この建物の最大のセールスポイントは、天井から床までの
ホテル並みの、高さが高い窓（ハイサッシ）を使用した、
開放感あふれる明るい室内空間です。

もちろん、住宅設備も最新の設備（フレッ光・地上波デジタル・
システムキッチン・ＴＶモニター・２４時間管理等）を備え付けて、
お客様のニーズに十分お答えできるような企画をしました。

これから賃貸マンションの計画をお考えの方は、
ぜひ、参考にしてください。
　
また、お近くにお寄りの際はお気軽にお声かけくださいませ。

***********************************************

ネオフラット建物概要(京急大師線『川崎大師駅』徒歩９分）

企　画　　　　　　２１コンサルティング事務所株式会社

募集・管理　　　センチュリー２１平和開発株式会社

設計・監理　　　ＯＰＭ設計工房株式会社

施　工　　　　　　清水建設株式会社横浜支店

構　造　　　　　　鉄筋コンクリート造８階建

総戸数　　　　　　２８戸

間取り　　　　　　１ＬＤＫ（３５㎡～３６㎡）

家　賃　　　　　　７万５千円～９万５千（平均８万５千円）

お問合せ　　２１コンサルティング事務所株式会社　
　　　　　　　　ＴＥＬ．０４４－２４５－４１２９
　　　　　　　　センチュリー２１平和開発株式会社　　
　　　　　　　　ＴＥＬ．０４４－２２２－４４８８

【生き残れる建物とは？生き残れる人間とは？】

今回は、非常に短いサイクルでめまぐるしくい変化をする現代社会の中で、

「生き残れる建物とはどのような建物なのか？」

「生き残れる人間とはどのような人なのか？」、

について、わたしなりに考えてみたいと思います。

わたしたちは、阪神淡路大震災やホテルニュージャパンの火災などで、
現代を象徴する、建物や施設がもろくも破壊し、無残な姿になってしまった
光景をこれまで何回も見てきました。

このよう姿を見のあたりにすると、「建物自体が生き残ること」
の難しさを実感します。

建物が現在の今ある姿で存在し、生き残るためには
次の「３つの条件」をクリアーしなければなりません。

まず、
第一は、「その建物が物理的に存在できる建物であるか？」
ということです。

老朽化や災害等で建物が手直し出来ないぐらいの状況になった場合、
建物は生き残ることは出来ません。

第二は「その建物に経済的価値があるかどうか？」ということです。

建物自体はまだ、使用可能で収益をあげることが出来るが、
リフォーム費用や手直し費用がかさみ、コストをかけても
それに見合う収益が得られなくなった場合、
建物は生き残ることは出来ません。

第三は、「社会的に存在する価値があるかどうか？」
ということです。

物理的・経済的価値はあるが、住む人がいない、
借りる人がいない、使用する人がいない場合など、
すでに、社会的に必要とされなくなった場合も、
建物は生き残ることは出来ません。

悲しいことに現在、日本では、この社会的価値が
なくなってしまったために、取り壊されている建物が非常に多くあります。
バブルの頃作られた、「リゾート施設」や、「テーマパーク」、
まだまだ居住できる「中古の住宅」などです。

たとえば、ピラミッドはなぜ現在も存在できるのでしょうか？

ギザのクフ王のピラミッドは紀元前２９００年前に建造され、
現在まで４９００年間もの間存在し続けています。
これは何を意味するのでしょか？

ご存知のようにピラミッドは国王の墓ですが、
ピラミッドは現在も、エジプトにおける重要な観光資源として、
収入をもたらしています。

しかし、ピラミッドが現に存在している最大の理由は、
存在そのものに人類の遺産として、
「普遍的かつ社会的価値」があるからです。

さて、次に視点を変えてわたしたち、人間について考えみましょう。

まず、
第一の物理的に人間が存在しうる期間についてです。
すなわち、寿命です。

人間は生まれたと時から、成長から老化という過程をへて、
死への道のりが始まります。最新の研究によれば、
人は１２０歳から１３０歳程度までは、本来生きることが
出来る生き物と言われています。

老化とは、細胞が分裂しなくなり、新しい細胞が生まれず、
古い細胞が増えることによって引き起こされる現象です。

人の細胞は無限には分裂せず、分裂回数に限りがあります。
遺伝子は細胞分裂のたびに複製されますが、
遺伝子細胞の両端のテロメアと呼ばれる部分は
複製のたびに短くなり、ある長さまで短くなると、
細胞は分裂しなくなります。結果として古い細胞ばかりになり、
細胞は死にます。すなわち｢人の死｣を意味します。

しかし、ほとんどの人は細胞が分裂を停止する前に
死んでしまいます。理由は、ストレスや食生活・社会環境など
の影響で、がん細胞が発生したり、細胞が弱ったり､死んだりし
人生は引き算式に短くなります。
（タバコを吸うとマイナス１０年・過度のストレスにより
　マイナス２０年などのように）

建物と同じように人間の物理的寿命も、
日頃のメンテナンス次第で長くも短くもなります。

次に
第二番目の経済的価値についてです。

太古の人類の様に、大自然の惠をふんだんに摂取でき、
食生活が自立できた時代は、生き残るために、
人には経済的価値は要求されませんでした。

しかし、世界の人口が７０億人、そして、急速に更に
増え続けている現代社会において、自分自身が生き残るためには、
食料を確保するだけの経済力（経済的価値）がなければ
生き残ることは出来ません。

体調を壊したり、リストラにあったりして収入が
途絶えてしました場合、厳しい現実が待っています。
(社会福祉手当・年金等もありますが）

そして、
第三の社会的価値についてです。

人間の社会的価値は経済的価値を抜きにしては考えられません。
わたしの父は「洋品店」を営んでいました。
しかし、品揃えが豊富な大手物販店の出店の影響で、
昭和５０年頃から生活が成り立たなくなり、
４５歳にして始めて会社勤めをせざるをえなくなりました。

まさに、社会的需要が少なくなり、洋品店の店主として、
社会的・経済的に生き残れなかっことになります。

また、ある大手の商社に勤めている人が、
転職のため他社へ面接を受けに行きました。

その方は、面接担当者の「あなたは前の会社でどの様な
仕事をしてきましたか？」という質問に

「部長をしていました。」と答えたそうです。

「前の会社での部長」という肩書きは転職をすれば、
何の意味もなくなってしまいます。
求められているのはその人の経験や専門知識であり、
「社内の肩書きのみ生きてきた人」も、社外の社会的価値は少なく、
生き残ることが難しい人の一人です。

建物をその時代の需要やニーズにあわせ、リフォーム・
リニューアルして行くことが、建物が生き残る絶対条件であるように、
人も、常に時代に適応できる「社会的」能力を身につけることは、
この厳しい競争社会を生き抜いていくためには、
大切な要件になります。

以上「建物」と「人」とを対比しながら、
厳しい世の中を「生き残る」条件について考えてみました。

ちなみに、わたし自身一番大切にしているのは
「物理的に生き残る」ための「健康」です！！

写真　我が家の愛犬　シフォン（パピヨン　メス　1歳３ヶ月）　プールで水泳中！！

【ペットと共に生きる！ライフスタイルを目指して！】
～賃貸マンション経営のキーワード！ペット！！～

「お父さんも育児に協力を！」「公園デビューは慎重に！」
「離乳食はいつまでやるの？」

これは、育児雑誌の記事ではありません。
すべて、ペット雑誌に掲載されていた見出しです！
　
ペットブームは、１９９９年「午後の紅茶」のＣＭで、
小泉今日子さんと胴長で短足だが、愛嬌がある子犬（ウェルシュ・コーギ）
の共演がきっかけで火が点きました。

そして、２００２年あの消費者金融のＣＭにチワワが
出演したことでブームは大ブレイクしました。（余談ですが、
例のチワワは過労のため、先日、死亡したと報道されましたが、
事実はデマとの事です！）

国内のペットフードメーカー・小売業者６３社からなる
ペットフード工業会の「犬猫飼育率全国調査」の２００４年の
調査によると、犬の飼育頭数は１３０６万８０００頭で、
これに、猫の頭数１００８万頭を合わせると、２３００万頭になり、
日本の１５歳未満の人口１７６３万人を超え、子供の数より、ペットの数が
多いという現象が起きています。

近年、少子化が急速に加速し、核家族化によって高齢者の一人
住まいが増えるなど、家族のあり方に大きな変化が生じてきました。

このような傾向が、ペットブーム（特に犬）に
火を点ける一因にもなりました。

日頃、わたしが不動産の業務を通じて感じることは、
ペット（犬・猫等）が飼える物件の需要に、供給
が全く追いついていないという事です。

ペットを飼いたくても部屋がない！！（特に賃貸マンション
では深刻です。現在、沢山の空室があるにも関わらずです。）

原因の一つとして、ペットに対する世間一般の、
偏見や思い込みがあります。

犬は鳴き声がうるさい、においが臭くて不潔などなど・・・です。

しかし、ペットに対する考え方も徐々に変化し始めています。
ペットは家族の一員として、またともに暮らすパートナーとして、
飼主に大きな影響を与えています。

ペットは、いつまでも飼主の保護や愛情が必要で、
なおかつ飼主に終世従順な存在として、子供が一番
かわいい時期とされる「永遠の２・３歳児」といわれます。

ペットの問題は、ペット自身の問題よりも、
その飼主のマナーやしつけに問題があることがほとんどです。

ペットも子供とおなじです。遊んでやらなければストレスもたまり、
鳴き出しますし、騒ぎもします！

しつけや教育をしっかりしなければ、
わがままなオトナに育ってしまいます。

わたしも小型犬(パヒヨン　メス　１歳３ヶ月）を室内飼い
していますが、しっかりとしつけをすれば、
人間の子供よりはるかに手がかかりません。

わたしが大家さんから賃貸マンションの管理を依頼
されている部屋で、ペット可のマンションを契約する場合、
飼主さんはもちろんの事、ペットとも面談します。

そして、飼主さんとペットとの関係をじっくり観察します。
そんなちょっとした配慮をする事で、
ペットによるトラブルは激減します。

これから、ペットと暮らすライフスタイルが定着していくことは
時代の流れになりつつあります。

今後、わたしはペットに対する社会の理解が進み、
人とペットが共生できるマンションや住宅がますます
増えていく事を、ペット愛好家の一人として、切に願っています。

終わり